ЗПИФ - закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости
Энциклопедия

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

30.05.2016

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) – это форма коллективных (институциональных) инвестиций в строительство и покупку объектов недвижимости с внешним управлением.

Что такое ЭПИФ недвижимости?

ЗПИФ представляет собой имущественный комплекс без образования юридического лица и формируется из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью пайщиков, а все результаты деятельности фонда распределяются среди них пропорционально имеющемуся количеству паев. Управляющая компания, которая распоряжается имуществом фонда в соответствии с инвестиционной декларацией, может осуществлять финансирование строительства объектов недвижимости (такие фонды можно условно назвать «инвестиционными») и приобретение готовых объектов недвижимости для сдачи в аренду («рентные» фонды). Кроме того, прибыль фонда может формироваться за счет других операций на рынке недвижимости (купля-продажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т. д.).

Как работает ЗПИФ

Управляющая компания передает денежные средства ЗПИФ недвижимости застройщику и имеет право по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию получить в активы ЗПИФ недвижимости конкретные квартиры с зарегистрированным титулом собственности. ЗПИФы отличает наличие особого органа управления – общего собрания владельцев инвестиционных паев, принимающего решения по отдельным вопросам деятельности фонда, а также возможность оплаты инвестиционных паев неденежными средствами: имущественными правами на объекты недвижимости, землю и т.д.

Практика формирования разного рода ЗПИФов, которая принята в том числе и в деятельности ГК КОРТРОС, возникла как ответ на необходимость привлечения регулярного финансирования девелоперских проектов в больших объемах, что не удается осуществить только путем продажи прав на будущие квартиры конечным пользователям на ранних этапах строительства.

Прямая зависимость финансирования объекта от работы отдела продаж ставит под угрозу соблюдение сроков (а значит, и технологий) строительства, приводит к нарушениям, когда застройщик пускает средства от продажи одного объекта на достройку другого, заставляет продавать права на квартиры по ценам значительно ниже рыночных – лишь бы не останавливать строительство – тем самым, теряя прибыль.

ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости – это эффективный способ инвестирования, который выгоден как застройщику, так и инвестору. Кратко рассмотрим преимущества этой формы инвестиций для тех и других.

Выгода для застройщика

По законодательству РФ средства ЗПИФ могут направляться на финансирование объекта строительства с момента завершения наиболее рискованного этапа девелопмента: оформления земельных отношений, получения разрешительной документации, создания и утверждения проекта. Стоимость этого этапа составляет 7-15% стоимости всего объекта и финансируется застройщиком на собственные средства или кредиты. А уже на следующим этапе, когда производятся основные строительно-монтажные работы, идет укладка инженерных сетей, для успешного соблюдения сроков девелоперу жизненно необходимы регулярные поступления средств и, по возможности, без выплаты процентов по кредиту, чтобы не вынимать на них деньги из оборота. Таким источником финансирования и становится ЗИПФ. При этом управляющая компания фонда не только направляет в проект средства инвесторов, но и занимается продажей прав на будущие квартиры. И, в отличие от самого застройщика, имеет возможность использовать такие привлекательные маркетинговые инструменты, как рассрочка платежей, различные жилищные программы. Все это повышает конкурентоспособность объекта на рынке и в конечном счет; приносит пользу обеим сторонам.

Выгода для инвестора

За счет масштабов инвестиций, осуществляемых ЗПИФ, выгода каждого пайщика оказывается выше, чем если бы он инвестировал свои средства самостоятельно. Риски инвесторов в фонде также значительно снижаются по сравнению с самостоятельными вложениями в недвижимость. Это происходит за счет следующих факторов:

  • контроль деятельности управляющей компании фонда со стороны специализированного депозитария и регистратора;
  • государственный надзор за функционированием фонда со стороны ЦБ;
  • строгая законодательная база, регулирующая деятельность ЗПИФ;
  • возможность контроля сделок ЗПИФ посредством Инвестиционного комитета фонда;
  • юридическая защита активов: на имущество ЗПИФ не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика.

При покупке паев ЗПИФ инвестор снимает с себя необходимость управления приобретенными активами – купля/продажа, отношения с коммунальными службами, корпоративное управление при прямых инвестициях в капитал проектов и т.п. Это особенно актуально для крупных инвесторов и большого количества проектов.

ЗПИФ не платит налог на прибыль, поэтому есть возможность ее реинвестировать и увеличивать доходность. Дополнительную доходность обеспечивают регулярные выплаты на протяжении всего действия ЗПИФ.

Коллективные инвестиции в недвижимость ГК КОРТРОС

ГК КОРТРОС обладает обширным портфелем проектов на разных стадиях реализации, в разных регионах и сегментах недвижимости. Диверсификация вложений фондовых активов позволяет сделать управление гибким, а прибыль гарантированной.

Если добавить к этому простоту создания ЗПИФа, оформления инвестиций, системы учета и отчетности по сравнению с юридическим лицом, прозрачность и снятие с пайщиков бремени управления активами, преимущества такой формы инвестирования в недвижимость становятся очевидны.

Все материалы