КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС СБЛИЗИЛ ЛЮДЕЙ

Аналитика

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС СБЛИЗИЛ ЛЮДЕЙ

30.05.2016

Бюджетные субсидии через ипотеку помогли в самый сложный период продержаться и банкам, и сектору жилой недвижимости. Это редкий случай, когда антикризисная мера государства дает быстрый и внятный результат. В дальнейшем важно, чтобы поддержка переросла в развитие

Банковская отчетность за первый квартал этого года сюрпризов не принесла: кредитная заморозка продолжается. По расчетам аналитического центра "Эксперт", кредитование малого и среднего бизнеса (МСБ) сократилось на 2%, потребительское - на 3%. И только ипотека показала рост в 3,1%. Напомним, что по итогам прошлого года на фоне проседания всех сегментов кредитования ипотека выросла на 11,2%. При этом месячный прирост портфеля ипотечных кредитов в стране соответствует уровню благополучного 2013 года. Ипотека остается единственным активным драйвером банковского кредитования. О тенденциях в сегменте мы говорим с менеджерами банков и строительных компаний за круглым столом, организованным АЦ "Эксперт" в Екатеринбурге.

Искусственный ажиотаж

Основной вклад в положительную динамику кредитов на покупку жилья внесла программа субсидирования процентной ставки ипотеки на строящиеся квартиры, запущенная в марте прошлого года. Эта мера из антикризисного плана правительства дала, пожалуй, самый быстрый и внятный эффект. Прямая компенсация банкам из бюджета части ставки позволила снизить стоимость кредита с уровней начала 2015-го, близких к 15%, до 12 - 13%. Банки сформировали специальный продукт "ипотека с господдержкой на новостройки". По оценкам банкиров, его доля в объеме выдач ипотеки составляет в среднем 40 - 50%, а в феврале у некоторых банков доходила до 60 - 70%. Февраль оказался рекордным с точки зрения объемов выдач ипотеки, но результат был достигнут искусственно. В марте срок действия программы господдержки ипотеки заканчивался и перспективы ее продления некоторое время оставались под вопросом. Весь февраль власти держали рынок в напряжении. Эта интрига провоцировала небывалый ажиотаж среди покупателей и позволила выполнить бизнес-планы и банкам, и застройщикам.

Мы попросили менеджеров банков, собравшихся за круглым столом, сформулировать свои подходы к формированию политики продаж этого продукта. Управляющая Екатеринбургским филиалом ЮниКредитБанка Кристина Волкова говорит, что ее банк в конце мая 2015 года вышел на рынок с уникальным предложением - ставкой по ипотеке с господдержкой 9,8%.

 - Мы увидели шквал заявок. Это позволило нам существенно нарастить объемы кредитования. В сентябре в силу уже экономических факторов ставка выросла до 10,5%, тем не менее выдачи продолжали расти.

Начальник отдела кредитования дополнительного офиса в Екатеринбурге Запсибкомбанка Ирина Прозорова подтверждает наличие высокого спроса на продукт:

 - Мы начали участвовать в программе ипотеки с господдержкой с мая 2015 года. В рамках программы было выдано более 3 млрд рублей. В планах на 2016 год увеличить этот показатель вдвое. Динамика первого квартала показывает, что это достижимо. Стандартная ставка по этой программе - от 11,65%, но мы регулярно проводим разные акции, в том числе совместно с партнерами - застройщиками и агентствами недвижимости.

 - В 2015 году мы вышли на рынок с предложением ставки 12%, потом опустили ее до 10,9%. Доля ипотеки с господдержкой в наших выдаваемых кредитах составляет около 50%, - делится начальник отдела розничных продаж екатеринбургского филиала Россельхозбанка Ирина Мелехова.

 - Ипотека на цели приобретения жилья на первичном рынке пользуется большим спросом, сегодня мы предлагаем ипотеку с господдержкой, где процентная ставка от 11,5% годовых, - подтверждает заместитель директора САИЖК Людмила Дмитриева.

В феврале доля продаж ипотеки с господдержкой в ВТБ24 доходила до 70%, говорит управляющий директор по ипотеке Уральского филиала Линарья Хуснутдинова: "В мае количество этих сделок по понятным причинам стало меньше, люди, которые хотели купить квартиру в новостройках, постарались сделать это в феврале. И сейчас доля продаж продуктов с господдержкой составляет 30%. Но при этом растет спрос на покупку жилья на вторичном рынке".

Бесспорный плюс ипотеки для покупки жилья в новостройке - сниженная ставка по кредиту. Но на вторичном рынке у покупателей есть возможность договориться с продавцом о снижении цены самой квартиры.

И существует определенная группа клиентов, для которых этот вариант предпочтительней, особенно в условиях падения цен на жилье. Конкуренция среди банков за клиента и на вторичном рынке жилья остается высокой.

 - В первом квартале наблюдается рост сделок на вторичном рынке, - говорит Ирина Прозорова. - В нашей линейке есть продукты и для этой категории потребителей.

Важно, чтобы рост портфелей не сопровождался падением их качества. Пока ситуация под контролем.

Качество обслуживания ипотеки остается достаточно высоким, утверждает управляющий ККО "ЖилФинанс Банк" Станислав Дехтулинский:

 - С точки зрения банковского бизнеса, ипотечный продукт - продукт уникальный, потому что в сравнении с любыми другими видами кредитования просрочка по ипотечному кредиту не растет. С 2011 по 2015 год включительно в целом в стране она снизилась с 6,25% до 1,7%. При этом просрочка рублевая, за вычетом всех известных валютных проблем, - всего 1,1%.

 - Несмотря на то, что доходы населения падают, роста просрочки нет, по нашему банку это всего 1% от портфеля, - подтверждает Линарья Хуснутдинова.

То, что госпрограмма поддержала банковские балансы, безусловно, хорошая новость. Тем более что грамотный подход к развитию этого направления позволяет банкам выстроить систему перекрестных продаж.

 - Когда клиент удовлетворен работой с банком при обслуживании ипотеки, он приходит и за автокредитом, и за потребительским кредитом, и за банковской картой. То есть клиент готов рассматривать банк как основного финансового партнера, - говорит Кристина Волкова.

В ожидании "осеннего призыва"

Однако главный эффект программы для экономики проявился в том, что удалось сократить темпы спада в секторе жилищного строительства.

В период стабильности и роста банковский сектор довольно охотно кредитует этот сегмент. В кризис застройщик попадает в число нежелательных клиентов. Так, в 2009 - 2013 годах кредиты строительной отрасли опережали ипотечные. Слом тренда произошел в 2014 году. Банки внесли строительство в список рискованных отраслей. За 2015 год рублевый портфель кредитов строительному сектору в целом сократился на 12% (больше просела только торговля - 17%).

В такой ситуации средства дольщиков, включая кредитные, стали значимым каналом финансирования сегмента жилой недвижимости. По словам директора центра продаж "Группа компаний "Стройтэк"" Сергея Покровского, у них на ипотеку с господдержкой приходится до 60% от всех продаж.

Правда, изменился тип покупателя. Сейчас квартиры в новостройках покупают люди, которым нужно улучшить жилищные условия. От этой осени все участники рынка ждут роста в экономике и соответственно смены тренда. "Весь коллектив застройщиков готовится к "осеннему призыву", планируем вместе с банками масштабные акции и маркетинговые ходы", - говорит заместитель генерального директора "РГС-Академическое" Филипп Третьяков.

Рынок надеется на возвращение инвестиционной ипотеки (покупки недвижимости для сдачи в аренду), которая с падением арендных ставок потеряла привлекательность как объект для инвестиций.

 - Сегодня инвесторов в недвижимости нет или почти нет. Они появятся, если увидят гарантированный рост выше 25% годовых, хотя в отдельных случаях именно сейчас - удивительное время для покупки, - рассуждает независимый эксперт, генеральный директор Aleka Group Александр Матофаев.

Но оптимизм разделяют далеко не все.

 - Характер нынешнего кризиса отличается от всех предыдущих. Быстрого восстановления не будет. Поэтому ждать "осеннего призыва" сейчас нет смысла. Предпосылок на улучшение экономической ситуации нет. Вести бизнес нужно очень спокойно и аккуратно, именно этой стратегии мы и придерживаемся, - говорит Сергей Покровский.

Что дальше

Ипотека позволила избежать провала в отрасли, но для запуска роста одного канала финансирования недостаточно. Тем более что вопрос о сроках действия госпрограммы остается открыт. И это главная уязвимость нынешней модели взаимодействия.

 - Краткосрочность этой программы создает определенные риски для отрасли. Все застройщики выдохнули в этом году, когда программа была пролонгирована, - формулирует проблему Станислав Дехтулинский. - Насколько она долго будет существовать за пределами 2016 года - очень большой вопрос. Поэтому банки тоже находятся в сложной ситуации: дешевых ресурсов нет, а кредитовать средствами вкладчиков такие проекты рискованно. Поэтому мы и вывели на рынок альтернативное предложение - ломбардную ипотеку - под залог имеющегося имущества.

В качестве одного из эффективных инструментов участники рынка рассматривают также развитие системы стройсберкасс (подробнее см. "Дом: новый сценарий", "Э-У" № 16 от 18.04.2016).

Есть еще один момент для беспокойства: не закладывается ли в стране основа для повторения американского кризиса ипотеки, начинающегося с ее доступности и заканчивающегося ростом процентных ставок вкупе с падением доходов населения. Станислав Дехтулинский не видит здесь предмета для дискуссий:

 - У нас доля ипотечных кредитов в ВВП по самым оптимистичным прогнозам к 2020 году составит 9%. В Европе - от 30% до 50%, в США в 2006 году доходило и до 80%. И не надо забывать, что в тот момент ФРС практиковала плавающие ставки. Это был реально мыльный пузырь.

Разнообразие предложений

Банки стремятся формировать продуктовую линейку по ипотеке для всех типов клиентов. Но наращивание портфеля не должно идти в ущерб его качеству Светлана Галимьянова, руководитель ипотечного центра Уральского филиала Промсвязьбанка:

- Промсвязьбанк заинтересован в наращивании ипотечного портфеля, при этом мы уверены, что также важно тщательно следить за его качеством.

В нашей ипотечной линейке присутствуют как классические программы кредитования для приобретения жилья на первичном и вторичном рынках под залог приобретаемой или под залог имеющейся в собственности, так и специальные программы кредитования для отдельных объектов. По первичному рынку на данный момент наиболее активно идут выдачи по программе "Новостройка - Госпрограмма", где процентная ставка установлена в диапазоне 11,7% - 12% годовых. По итогам первого квартала 2016 года эта программа стала лидером в структуре выдач нашего филиала. По заявкам на данную программу приходится порядка 60%. При формировании портфеля строительных объектов для аккредитации банк детально выбирает партнеров - компании застройщиков. В Свердловской области аккредитованными компаниями являются: "Брусника", ЮИТ, ЛСР, Группа компаний ТЭН. Для клиентов, которые приобретают жилье у таких компаний, процентная ставка составляет 11,7% годовых, первоначальный взнос - от 20%. После февральского ажиотажа среди клиентов наступило некоторое снижение активности, так как в феврале, ожидая окончание программы с господдержкой, получили кредит и приобрели квартиры многие из тех, кто мог отложить покупку до марта - апреля.

При покупке жилья на вторичном рынке есть свои преимущества: жилье уже готово и вам практически не надо вкладываться в ремонт, не считая косметических улучшений. ПСБ стремится удовлетворить и этот спрос. Ставка по ипотеке на вторичное жилье в нашем банке составляет 13,35%. Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:

- Абсолют Банк по итогам первого квартала 2016 года достиг максимального объема кредитов по сравнению с данными этого же периода за всю историю банка. Общий объем выдачи ипотечных кредитов составил около 5 млрд рублей, при этом 60% из них были выданы в рамках государственной программы субсидирования ставок по ипотеке. Повышенному спросу на ипотечное кредитование в первом квартале 2016 года поспособствовала информация о возможном окончании программы государственного субсидирования процентной ставки.

В 2014 году в Абсолют Банке ипотека на новостройки составляла всего 5% от общего объема, а уже к осени 2015 года ее доля увеличилась до 50%. Если говорить про 2016 год, то уже в первом квартале доля ипотечных кредитов на новостройки выросла до 60%. Однако во втором квартале наблюдается явный рост активности и на вторичном рынке жилья. Разница в условиях кредитования становится для заемщиков не столь значительной и принципиальной. При этом цены на вторичное жилье существенно снизились - в среднем на 10 - 15%, что компенсирует разницу между ставками. Поэтому по нашим прогнозам, в 2016 году будет рост выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке.

Сейчас в Абсолют Банке ставка по программе "Первичный рынок с государственной поддержкой" составляет 11,7% годовых и по ипотеке на вторичном рынке - 13,2%. Но это не финальные цифры. Банк предлагает клиентам дополнительно снизить ставку на 0,5%, используя опцию "Абсолютная ставка". Кроме того, при подключении к коллективному страхованию в Абсолют Банке можно снизить ставку еще на 0,25%. Также есть преференции по снижению процентной ставки от целого ряда наших партнеров - агентств недвижимости. Однако наиболее популярным инструментом и в 2015 году, и в начале 2016-го оказались совместные программы банка с застройщиками, когда последние снижают процентную ставку за свой счет порой до 7,7% годовых. Зачастую разница в ставках позволяет за несколько лет сэкономить на выплате процентов сотни тысяч рублей.

Как известно, госпрограмма субсидирования процентной ставки продлится только до конца 2016 года. В случае отмены программы господдержки, скорее всего, произойдет повышение ставок по ипотечным кредитам и охлаждение спроса на жилую недвижимость. Поэтому я бы рекомендовала тем, у кого есть потребность в улучшении жилищных условий и финансовые возможности позволяют, взять ипотечный кредит в необходимом размере, решить вопрос с приобретением квартиры до конца 2016 года.

Комплексный эффект

Программа поддержки ипотеки обеспечивает стабильность и активность на рынке жилой недвижимости Руслан Музафаров, региональный директор по реализации недвижимости "Группы ЛСР" на Урале:

- Рынок строительства жилья сегодня поддерживается за счет ипотеки. У нашей компании доля продаж квартир через ипотеку составляет 40 - 50%. Это очень существенная доля. Результаты ввода жилья в целом по отрасли показывают, что субсидирование ставки по кредиту со стороны государства оказалось эффективной мерой. Программа имеет комплексный эффект, поскольку деньги инвестируются не только в строительство жилья, развиваются смежные индустрии. Эти инвестиции влияют и на потребительские рынки, поскольку люди, приобретая жилье, стремятся его обустроить - купить мебель, бытовую технику. На мой взгляд, эффект господдержки через субсидирование ставки по кредиту имеет также социальный характер - улучшается качество жизни. В нашем обществе считается, что иметь жилье - значит получить стабильность. Люди начинают планировать свое будущее, создавать семьи, рожать детей.

Безусловно, каждая строительная компания развивается по своей модели, и влияние общих факторов на бизнес, в том числе и мер государственной поддержки, проявляется по-разному.

Как известно, для российской экономки 2015 год был очень непростым. А для нашей компании его можно назвать успешным, причем результаты оказались лучше, чем в 2011 и 2012 годах. В 2015 году мы продолжили реализацию комплексных проектов, стали первыми в Екатеринбурге по объемам ввода в эксплуатацию недвижимости, приобрели новые земельные участки. В текущем году у нас есть все базовые условия, чтобы как минимум выполнить план по объемам ввода жилья. В начале года мы ввели в эксплуатацию новый дом в жилом квартале "Мичуринский" на Широкой речке и еще два дома здесь находятся на заключительной стадии строительства, открыли продажи квартир в четвертом доме ЖК "Рассветный" на ЖБИ, в новых секциях "Флагмана" на ВИЗе, где также активно бронируются места в подземном паркинге. Филипп Третьяков, заместитель генерального директора "РГС-Академическое":

- Февраль 2016 года для рынка жилой недвижимости оказался неожиданным. Как известно, программа ипотеки с господдержкой была принята в марте прошлого года сроком на один год, и какое-то время было непонятно, будет она продлена или нет. И тот, кто еще раздумывал, решил поторопиться и все-таки купить квартиры. В результате доля продаж с ипотекой в нашей компании в феврале доходила до 70%. В апреле ажиотаж спал.

Реализация дальнейших бизнес-планов застройщиков во многом будет зависеть от политики, которую будут проводить крупнейшие госбанки, работающие в сегменте ипотеки, а именно - пойдут ли они на снижение ставок.

От этой осени все участники рынка ждут роста деловой и потребительской активности в стране. Весь коллектив застройщиков готовится к "осеннему призыву". Мы планируем вместе с банками масштабные акции и маркетинговые ходы.

В текущей политике продаж мы ориентируемся на один тип покупателя - это люди, которым надо именно сейчас решить свои жилищные вопросы.

Конечно, мы ждем возвращения на рынок недвижимости инвесторов. Но это произойдет, когда стабилизируется ситуация в экономике. Поэтому мы по-прежнему остаемся в тех же параметрах по вводу жилья. У нас ассортимент достаточный, чтобы осенью встретить покупателя с разнообразными предложениями.

В целом участники рынка жилой недвижимости адаптировались к изменениям в экономике. Это хорошо видно по портфелю проектов, никто ничего не замораживает, не останавливает стройки, как это было в предыдущие периоды экономического спада. Наоборот, каждый месяц появляются позитивные новости.

http://expert.ru/ural/2016/22/kvartirnyij-vopros-sblizil-lyudej/

Все материалы