ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДЕШЕВЕЛА ДО ДОКРИЗИСНОГО УРОВНЯ

Аналитика

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДЕШЕВЕЛА ДО ДОКРИЗИСНОГО УРОВНЯ

04.09.2015

Рублевые цены на жилье не спешат расти вслед за долларом

Рублевые цены на жилье не спешат расти вслед за долларом

На этой неделе на совещании в правительстве первый зампред Игорь Шувалов сообщил, что настало оптимальное время для покупки жилья, поскольку в условиях дополнительной девальвации стоимость жилья в рублевом эквиваленте остается той же, что и раньше (цитата по "Интерфаксу").

Дело в том, что к концу августа рублевые цены на жилье практически вернулись на уровень годичной давности - после 20%-ного роста, который наблюдался с начала осени до конца прошлого года, когда напуганные резким обесценением рублевых сбережений граждане кинулись скупать все, включая недвижимость.

К примеру, согласно данным портала irn.ru, к 31 августа средняя цена квадратного метра жилья в Москве составила 187 000 руб. Годом ранее он стоил почти 180 000 руб. (сотрудники портала рассчитывают средний уровень цен предложения московского жилья без учета элитных и нетиповых квартир и корректируют их с учетом цен реальных сделок). А долларовая цена квадратного метра за год обвалилась - с $4935 до $2810 (см. график), поскольку доллар за этот период подорожал на 78%.

Недвижимость смотрит вниз

Аналитики рынка недвижимости особо спешить с покупкой жилья не советуют - причин для роста цен просто нет. По их мнению, ждать роста спроса, а значит, и взлета рублевых цен даже в случае девальвации рубля, как это было в декабре прошлого года, теперь не стоит.

Августовское падение курса рубля более чем на 10% не помогло недвижимости подорожать. Долларовые цены на типовые квартиры на вторичном рынке в Московском регионе за этот месяц упали на 13%, а рублевые - на 1%, подсчитал аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов.

"В отличие от декабря 2014 г. особой реакции стоимости квадратного метра на рост курса доллара на этот раз нет. В рублевом выражении цены на квартиры в Москве продолжают балансировать в диапазоне 180 000-200 000 руб. за квадратный метр, а величина скидок и торга только возрастает", - пишет в еженедельном обзоре руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

"Повторение сценария конца прошлого года сейчас вряд ли возможно. Основной запас денег население уже потратило, доходы снижаются, а расходы на жизнь растут. В такой ситуации улучшение жилищных условий или приобретение жилья отходит на второй план", - поясняет управляющий партнер компании "Метриум групп" Мария Литинецкая.

Состояние экономики и платежеспособного спроса в целом не оставляет ценам шансов на рост, указывают эксперты irn.ru.

По мнению руководителя аналитического центра "Инкома" Дмитрия Таганова, а также Андрея Бекетова, в ближайшее время рублевые цены на недвижимость будут оставаться примерно на текущих уровнях, а долларовые - определяться ситуацией на валютном рынке. Таганов не исключает отдельных всплесков и спроса на недвижимость, и рублевых цен - пока не завершился кризис.

Если рубль будет ослабляться и дальше, то, скорее всего, рублевые цены отделаются "легким испугом" - скидками и торгом на уровне 5-15%, если курс опустится до 50 руб. за доллар, то коррекция цен может быть более значительной, прогнозируют аналитики irn.ru. А наиболее вероятный сценарий до конца текущего года видится им в приближении заявленных цен (которые пока формально остаются на докризисном уровне) к реальным с учетом скидок и торга, т. е. ниже в среднем на 10-15%, чем сегодня.

При ослаблении рубля жилье в долларах, безусловно, будет дешеветь, единодушны эксперты.

Строительные инвестиции

Готовая недвижимость была хорошим спекулятивным инструментом для частных лиц лишь до середины 2008 г. С тех пор рублевым ценам на жилье ни разу не удавалось покрыть инфляцию, напоминает Таганов, подчеркивая, что за последние 12 месяцев с поправкой на инфляцию цены просели на 15-20%, а вложения во вторичную недвижимость приносили реальный доход лишь при условии удачной сдачи ее в аренду. Так что теперь недвижимость - самый консервативный механизм сбережений, заключает эксперт.

Ипотека с господдержкой дешевеет

После снижения ключевой ставки ЦБ в августе на 0,5 процентного пункта некоторые банки изменили ставку ипотечных кредитов с государственным субсидированием. К примеру, на этой неделе "ВТБ 24" снизил ее с 12 до 11,4%, Банк Москвы - до 11,15% для бюджетников и до 11,4% для прочих заемщиков. Сбербанк выдает ипотеку с господдержкой также под 11,4%. А банк "Открытие" дает скидку в 0,5 процентного пункта к базовым ставкам 11,55-11,9% при уплате комиссии в 1,5% от суммы займа.

Тем не менее отдельные объекты жилой недвижимости сохраняют инвестиционный потенциал. По словам начальника отдела аналитики по фондам недвижимости УК "Промсвязь" Екатерины Поповой-Щелкан, на сегодняшний день получить инвестиционный доход реально лишь на рынке строящегося жилья, причем величина этого дохода постепенно снижается: если в прошлом цена квартиры за период строительства дома поднималась до 50%, то сейчас рост не превысит 20-25%. Привлекательными для инвестиций объектами считаются недорогие новостройки с хорошей транспортной доступностью в ближнем Подмосковье и новой Москве, удаленные не более чем на 7 км от МКАД, а также в черте города вблизи МКАД, инструктирует Попова-Щелкан.

Рост цены на квартиры от начала строительства до сдачи дома - не более 20-30%, соглашается Литинецкая, причем этот период длится не менее года для панельных домов и двух лет - для монолитных. Но вкладываться в новостройки на начальном этапе строительства сегодня довольно рискованно, если только у девелопера нет сильного финансового партнера, предупреждает она.

Такой уровень доходности делает абсолютно бессмысленным инвестиционную покупку новостройки с привлечением заемных средств даже на условиях кредитования с господдержкой, признают эксперты (см. врез).

Пока у граждан растут только расходы, улучшение жилищных условий отходит на второй план

http://www.vedomosti.ru/finance/articles/2015/09/04/607470-zhilaya-nedvizhimost-podeshevela-dokrizis...

Все материалы