ОТКАЗ ОТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИВЕДЕТ К СОКРАЩЕНИЮ РЫНКА В 2-3 РАЗА

Аналитика

ОТКАЗ ОТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИВЕДЕТ К СОКРАЩЕНИЮ РЫНКА В 2-3 РАЗА

25.10.2015

Власти декларируют соблюдение интересов инвесторов, проекты становятся все менее рентабельными

Власти декларируют соблюдение интересов инвесторов, проекты становятся все менее рентабельными

Недавно на заседании правительства Петербурга губернатор Георгий Полтавченко заявил, что теперь каждый инвестиционный рубль на вес золота, а инвесторов чиновники должны "носить на руках, как драгоценную вазу".

Это что-то новенькое. До сих пор звучало другое: город не будет прогибаться под интересы инвесторов. Крупные проекты отменялись по решению свыше; несостоявшиеся инвесторы уже предъявили Смольному претензии на несколько миллиардов рублей.

Посмотрим, однако, как на практике обстоят дела в сфере жилищного строительства. Это нервный узел города, здесь перекрещиваются интересы обычных граждан и строителей, чиновников и градозащитников.

На рынке новостроек рекордное предложение

Цены будут снижаться на 10-15% в год

На федеральном уровне обсуждают поэтапный отказ от долевого строительства. Возможные последствия - плюс 20-25% к стоимости строящегося жилья, сокращение рынка в два-три раза. Центробанк ввел новые требования к страхованию договоров долевого участия. Регистрация договоров приостановлена, строители лихорадочно ищут новых партнеров; новый подход добавляет 4-5% к стоимости каждого договора. Стоимость альтернативных банковских гарантий - 5-10%. Для ЖСК и апартаментов страховка необязательна, что дает этим форматам конкурентное преимущество.

В Министерстве финансов заявили, что намерены в марте 2016 г. отменить льготную ипотеку для покупателей жилья в новостройках. Вопрос пока на стадии обсуждения, если решение будет принято, застройщики потеряют 20-30% спроса.

В Думу поступил законопроект, предусматривающий запрет строительства и реконструкции в радиусе 100 м от зданий-памятников. Принятие такого законопроекта приведет к правовой неразберихе и осложнит (или вовсе остановит) реализацию строительных проектов в центре.

На одну зарплату в России можно купить только 0,64 кв. м жилья

Хотя в кризис доступность жилья выросла на 8,8%, подсчитали эксперты

"Фактор фуры": введение платы за превышение предельной нагрузки на автодороги приведет к удорожанию стройматериалов (с предельной нагрузкой возят бетон, цемент, песок, гравий).

Региональный уровень выглядит не лучше. В сентябре Смольный заявил, что застройщики должны проникнуться нуждами города и предоставлять 5-10% от общего объема построенного жилья для очередников, бюджетников и проч. А то денег в городской казне маловато, дефицит бюджета на 2016 г. - 40 млрд руб. Недовольным предложат получать согласования и разрешения через суд. Если эта затея превратится в реальную практику, неизбежен рост себестоимости строительства и многочисленные конфликты.

Также Смольный планирует в новой версии региональных нормативов и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) ввести ограничения по высотности (40 м, 12 этажей) на всей территории города за пределами центра. В центре и так нельзя. Еще один шаг - снижение коэффициента застройки участка (2 вместо 2,3). Эти меры также приведут к снижению доходности части перспективных проектов и к росту себестоимости.

В сентябре новостройки в Москве подешевели

Но снижение цен даже в рублях оказалось незначительным и не превышает 0,6%

С 1 июля вступили в силу новые СНиПы, по части позиций уравнивающие гостиницы и апартаменты с обычным жильем. Нормы написаны невнятно; в Петербурге их считают основанием требовать с апартаментов парковки, озеленение и социальную инфраструктуру; застройщики говорят, что уже есть примеры, когда комитет по архитектуре отклонял проекты, рассчитанные по прежним нормам. Последствия: пострадает в первую очередь самый низкий ценовой сегмент. Если жилой проект и апартамент-комплекс расположены рядом, апартаменты продаются на 15-20% дешевле. Жесткая конкуренция не дает застройщикам возможности завышать цены.

Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко объявил мораторий на перевод земель других категорий под жилую застройку. И дал чиновникам три месяца, чтобы те проанализировали уже заявленные проекты и возможности населенных пунктов, в которых идет наиболее активное строительство. В области сейчас строится около 8 млн кв. м жилья, стройплощадок хватит еще на несколько лет.

Картина, как видим, получилась пестрая, но общий тренд уловить нетрудно. На федеральном уровне власть стремится обезопасить себя от всяких претензий - со стороны обманутых дольщиков, градозащитников и т. д. Если предложенные защитные меры обрушат рынок - что ж, тем хуже для рынка. На уровне региона власти пытаются получить с бизнеса (и с дольщиков) дополнительные доходы в бюджет.

Долларовые цены на жилье в Москве снизились почти на 50% с начала года

"Если долевку отменят, ввод жилья упадет существенно, - говорит генеральный директор ГК ЦДС Михаил Медведев. - Будет совершенно другая рентабельность. Возможно, останутся государственные компании, возникнут какие-то монополии с участием государства. В целом же это нанесет огромный ущерб отрасли".

"Это морок. Рано или поздно все это пройдет" - так отреагировал на идею 100-метровых "защитных зон" для памятников генеральный директор УК "Теорема" Игорь Водопьянов. Это самый мягкий из полученных комментариев. Большинство застройщиков реагируют на думские инициативы нецензурно: буквальная реализация этой затеи парализует всякую строительную активность в центре. А без инвесторов памятники будут разрушаться сами по себе - что уже, собственно, и происходит.

От новых правил страхования девелоперы тоже не в восторге. В Петербурге с застройщиками активно работали три компании: "Советская", "Стинко" и "Европа". В новом перечне их нет. По словам замдиректора компании "Ленрусстрой" Максима Жабина, 10 фирм из "списка ЦБ" на запрос строителей ответили, что таким видом страхования не занимаются: "Сейчас мы подготовили документы и направили их оставшимся; ждем результатов". "Если список страховщиков не расширится, рынок могут ожидать серьезные проблемы", - полагает Алексей Белоусов, вице-президент СРО "Объединение строителей СПб".

А вот компания "Л1" большую часть проектов реализует по схеме ЖСК - за что неоднократно была порицаема. Зато теперь руководителю компании Павлу Андрееву не надо суетиться в поисках снисходительного страховщика. "214-й закон защищает дольщика от двойных продаж, - говорит Андреев. - Но не от банкротства, не от проблем, вызванных экономическим спадом". И это правда: ГК "Город" работала по договорам долевого участия, сейчас чиновники ломают голову, чем помочь тысячам обманутых дольщиков.

Рынок жилищного строительства вступает в сложный период. Именно сейчас дополнительные поборы, резкие изменения правил игры могут вытолкнуть еще часть строительных фирм за КАД. И мораторий, объявленный областными властями, вряд ли этому помешает. Руководитель компании "Унисто-Петросталь" Арсений Васильев полагает, что негативные последствия будут минимальными. "Кому-то, возможно, придется пересматривать долгосрочные планы. Но если соотнести предложение и спрос, речь о дефиците участков, конечно, не идет". "В области более четкий порядок. Садики и школы строятся на средства из наших налогов, - говорит Медведев. - Их хватает, чтобы муниципалы могли выкупить социальную инфраструктуру". "В городе еще достаточно места, чтобы строить и строить, - возражает Андреев. - Есть огромный потенциал "серого пояса", промышленных зон".

Потенциально перспективные территории в Петербурге действительно есть. Но они требуют, во-первых, масштабных инвестиций, во-вторых, четких и неизменных правил. Собственно, первого без второго и не бывает.

Автор - аналитик, шеф-редактор еженедельника "Недвижимость и строительство Петербурга"

http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/10/25/614205-otkaz-dolevogo-stroitelstva

Все материалы