Экономика стройки

Аналитика

Экономика стройки

25.03.2015

Покупателям жилья не стоит рассчитывать на снижение цен, несмотря на кризис. К такому выводу пришли участники "круглого стола", за которым собрались руководители компаний и эксперты строительного рынка в редакции "Фонтанки". Минимальная себестоимость строительства жилья экономического класса в Петербурге начинается от 70 тысяч рублей за квадратный метр. "Фонтанка" попыталась разобраться в механизме ценообразования.
Покупателям жилья не стоит рассчитывать на снижение цен, несмотря на кризис. К такому выводу пришли участники "круглого стола", за которым собрались руководители компаний и эксперты строительного рынка в редакции "Фонтанки". Минимальная себестоимость строительства жилья эконом-класса в Петербурге начинается от 70 тысяч рублей за квадратный метр. "Фонтанка" попыталась разобраться в механизме ценообразования.

Схему расчета себестоимости "квадрата" взялся нарисовать управляющий партнер КБ "ВиПС" и экс-глава комитета по строительству Вячеслав Семененко. Основные затраты по строительству дома эконом-класса без подземных этажей составляют 36 - 45 тысяч рублей на продаваемый квадратный метр. В среднем 40 тысяч, оценил он. Цифры включают строительство и отделку дома, подведение инженерных сетей и благоустройство территории. Хотя у конкретных застройщиков эта сумма может составлять и 36 тысяч, и около 50, в зависимости от качества строительных материалов и наличия собственного производства, оговорился бывший глава комитета.

Следующий значительный пункт в ценообразовании - земля. Если учитывать торги, которые в последние годы проходили в Фонде имущества и Российском аукционном доме, средняя стоимость участков в Петербурге - около 20 тысяч рублей за кв. м будущего жилья, рассказал Вячеслав Семененко.

К этому нужно прибавить стоимость привлечения заемных средств. "По информации крупных застройщиков, до увеличения процентной ставки она составляла от 3 до 5 тысяч рублей на кв. м", - добавил эксперт. При этом, если до декабря прошлого года банковские ставки для застройщиков не превышали 15%, сейчас это 22 - 25%. Плюс накладные расходы организаций - порядка 3 тысяч рублей, маркетинговые расходы на продажу квартир - 3 - 4% от себестоимости. Это еще около 3 тысяч рублей. Итого - примерно 70 тысяч рублей, подвел черту Вячеслав Семененко.

Семьдесят тысяч - это в идеале, но фактически себестоимость может составлять до 80 - 85 тысяч рублей, вступил в полемику генеральный директор ЗАО "47 трест" Михаил Зарубин. Сроки согласования документации и подключения домов к сетям зачастую затягиваются, возникают непредвиденные расходы, а в стоимость жилья включается цена возведения подземного паркинга - его невозможно продать по себестоимости, которая доходит до 2 млн рублей, Зарубин привел в пример объект компании в Стрельне.

"Наша нормативная база обязывает нас строить парковочные места, но это никому не нужно. На сегодняшний день в собственности компании есть 400 машиномест, которые не продаются и не заполняются. Логика жителей понятна - зачем платить аренду, если можно поставить машину на газон", - поддержал коллегу исполнительный директор компании "Ойкумена" Роман Мирошников. И предложил разграничить нормы по созданию инфраструктуры для жилья эконом-класса, кофморт- и бизнес-, чтобы застройщики не создавали объекты, которые остаются невостребованными.

Впрочем, застройщики вовсе не филантропы. Как правило, только 30 - 50% этой суммы, или 25 - 40 тысяч рублей, составляют собственные вложения строителей. Остальное - деньги дольщиков. А средняя стоимость жилья в Петербурге - 104,5 тысячи рублей за кв. м ( данные АН "Петербургская недвижимость"). "Неплохая рентабельность", - подытожил профессор экономического факультета СПбГУ Сергей Максимов.

Толику сомнения в подсчетах строителей заронил и зампред комитета по строительству Петербурга Андрей Исаев. По подсчетам ведомства, в 2014 году средняя себестоимость строительства жилья эконом-класса составила 55 - 60 тысяч рублей. "Судя по тому, что достаточно большое количество застройщиков пошли на заключение договоров по строительству социальной инфраструктуры, "финансовая подушка" до кризиса была", - заявил он.

Покупая квартиру - купи частицу детсада

Отдельный вопрос - обязательство застройщиков строить за свой счет социальную инфраструктуру и внутриквартальные дороги. Это еще около 5 тысяч на "квадрат" жилья, оценил Вячеслав Семененко.
"Если земля была куплена на торгах, мы предлагаем выкупать объекты за счет бюджета. А если участок приобретен на частном рынке, то собственник должен строить объекты сам", - объяснил Андрей Исаев. По данным на конец 2014 года, в городе действовали разрешения на строительство 14 млн кв. м жилья. В бюджете нет денег на то, чтобы обеспечить все эти новостройки социальной инфраструктурой, добавил чиновник.

Застройщики с правилами Смольного уже психологически согласились. "Подход города понятен. Мы приобретаем земельный участок и строим большой микрорайон. И мы должны быть готовы, что строительство школ и детсадов ляжет на нашу себестоимость. Вопрос, готов ли покупатель платить за это деньги", - добавил Роман Мирошников.

Иногда от низких цен страшно

На рынке новостроек продаются квартиры по цене 70 тысяч за квадратный метр и меньше. Откуда такая стоимость? - поинтересовалась "Фонтанка". Скорее всего, земля под проекты с ценой 70 тысяч за "квадрат" была куплена по меньшей мере 3 года назад, объяснили застройщики. Во-вторых, есть специфика формирования цены: на начальном этапе она может составлять 65 тысяч рублей, а на завершающем - 90. "На ранней стадии строительства застройщик еще не привлекает банковское финансирование и почти не использует инструменты маркетинга. Так мы и получим более низкую стоимость", - согласился генеральный директор "ЛенСпецСтрой" Дмитрий Астафьев.

Не исключен и демпинг. "Иногда мне страшно становится, потому что я вижу, что застройщик строит только первый-второй дом и очень плохо считает себестоимость", - добавил Семененко. По статистике, количество объектов, которые компании не достраивают, в Петербурге составляет не больше 1%. Но это все равно тысячи пострадавших семей, пояснил он.

Дополнительные риски для рынка, как ни парадоксально, может создать и стимулирование ипотеки российским правительством, считает Сергей Максимов. "Снижение ставки по ипотечным кредитам - это кратковременнное решение проблемы. Но ситуация в экономике не улучшается, и количество неплатежей покупателей будет расти. Мы создаем проблему на будущее", - заявил Максимов.

Хорошая память Дмитрия Медведева

Город приобретает у застройщиков жилье для очередников по цене еще ниже - до 56 тысяч рублей за кв. м. К примеру, на таких условиях в прошлом году Смольный купил 1650 строящихся квартир в Ручьях у "Группы ЛСР" на общую сумму 5,5 млрд рублей .

Скорее всего, у "Группы ЛСР" есть возможность продавать жилье по такой стоимости - компания не привлекает кредиты, пользуется собственными стройматериалами и строит на земле, приобретенной в 2007 году. К тому же девелопер снижает издержки за счет больших объемов строительства. Другие застройщики не могут позволить себе согласиться на предложенные условия. К примеру, себестоимость строительства жилья у компании "47 трест" по проекту в Ленобласти - 52 тысячи рублей за квадратный метр. Однако администрация выкупила квартиры за 36 тысяч. "Мы разбрасываем затраты на остальные квадратные метры. За бюджетное жилье заплатит кто-то другой", - рассказал Михаил Зарубин.

В Архангельске выкупная стоимость жилья составляет и вовсе 29 тысяч рублей, в Калининграде - 38 тысяч. "За 30 тысяч рублей построить достойное жилье, которое не стыдно показать, невозможно", - говорит Роман Мирошников. С этим согласен и Смольный. Выкупная цена в 56 - 58 тысяч рублей за кв. м низкая, признает Андрей Исаев. Но такую планку несколько лет назад установил Минрегионразвития. Каждый год она пересчитывается в соответствии с утвержденными дефляторами.

Случай установления этой нормы и вовсе анекдотический. "Дмитрий Медведев, как премьер-министр, посещал Гатчинский ДСК и поинтересовался, сколько стоит продукция завода. Директор честно сказал - 35 тысяч за кв. м, с отделкой - 37,5. Дмитрий Анатольевич цифру запомнил, и такую цену установили. Только это стоимость "коробки", она не учитывает ни цену земли, ни коммуникаций", - рассказал Дмитрий Астафьев.

Цены - только вверх

Застройщики просят Смольный о поддержке в условиях кризиса. В числе таких мер называют сокращение социальной нагрузки , затрат на инженерную подготовку территорий и ускорение административных процедур. "Нам Смольный в течение двух лет после проведенных торгов не мог выдать пакет градостроительной документации. Прямые потери за это время составили 500 млн рублей, или 2,5 тысячи рублей дополнительной нагрузки на квадратный метр", - говорит Дмитрий Астафьев.

Застройщики предлагают хотя бы вспомнить недавнее прошлое. "Налоговые каникулы, продление сроков инвестиционных проектов - это не решение проблемы. Еще в 1996 году совместно с Всемирным банком был отработан проект по развитию городской территории (реконструкция 130-го квартала на Невском проспекте. - Прим. ред.). Почему бы не использовать аналогичную схему, создать государственную корпорацию по развитию территорий с возможностью привлечения более дешевых кредитов и выделения земли", - предложил Сергей Максимов. Еще один положительный пример - кварталы Северо-Приморской части, которые город передавал застройщикам с уже полностью подведенными сетями и построенными дорогами. "Когда мы купили участок, там даже уличные фонари стояли на тротуарах", - вспомнил Роман Мирошников.

Впрочем, эти предложения несбыточны, отвечают себе сами строители. Вопрос новых инициатив - к федеральному правительству и Государственной Думе, соглашается Андрей Исаев. Для покупателей квартир это означает, что снижения цен на жилье ждать бессмысленно. За первые два месяца года они уже выросли на 2%.

Елена Вавилова, "Фонтанка.ру"
http://www.fontanka.ru/2015/03/25/084/

Все материалы