ВАСИЛИЙ ФЕТИСОВ: «НА ПРАВИТЕЛЬСТВО НАДЕЕМСЯ, А САМИ НЕ ПЛОШАЕМ»
Публикации

ВАСИЛИЙ ФЕТИСОВ: «НА ПРАВИТЕЛЬСТВО НАДЕЕМСЯ, А САМИ НЕ ПЛОШАЕМ»

04.02.2016

ГК «КОРТРОС» - один из немногих крупных девелоперов, который успешно работает не только в московском регионе, но и в других городах-миллионниках. Кроме того, компания активно подыскивает площадки для своих проектов в Новой Москве. О том, какие квартиры долго не задерживаются "на прилавках", продлят ли субсидированную ипотеку и что же будет с ценами на недвижимость в этом году, мы поговорили с коммерческим директором ГК "КОРТРОС" Василием Фетисовым. С какими итогами ГК "КОРТРОС" входит в новый год? Почувствовали вы на себе этот кризис, о котором все говорят?

Все-таки, я бы не называл 2015 год кризисным. Действительно, мы испытывали некие негативные общеэкономические тенденции. В первую очередь, это повышение Центробанком ключевой ставки в начале года и повышение вслед за этим ипотечных ставок банками, а также падение реальных располагаемых доходов населения к концу года. Все эти факторы повлияли на снижение объемов продаж - это видно и по рынку в целом, и у многих публичных девелоперов и по статистике выдачи ипотечных кредитов. Естественно, мы также несколько снизили объемы реализации, за исключением лишь московских проектов. Если сравнить динамику продаж за последние пять лет, мы увидим, что 2014 год был рекордным по сделкам (в том числе из-за скачка интереса в момент проведения Олимпиады и в IV квартале, когда началось резкое падение курса рубля). Поэтому, если сравнивать с этим рекордным годом 2015-й, то за счет эффекта высокой базы у нас определенно фиксируется некоторое снижение темпов продаж по региональным проектам. 

Как вы боретесь с тем, что спрос упал? Есть у вас какие-то свои методики?

Мы применяем общепринятые методики. Прежде всего, это усиление рекламной активности.  Мы не повторяем ошибки некоторых девелоперов, которые при падении продаж соразмерно урезают и рекламный бюджет. Мы считаем, что реклама - это инвестиции, а не затраты. Поэтому в 2015 году мы увеличили объем бюджета на рекламу и продвижение, а в 2016 году еще больше увеличим.

А вы не смотрели, какие рекламные площадки наиболее эффективны для жилья?

Наиболее эффективной, по нашей статистике, является интернет-реклама, за исключением каких-то региональных кейсов, где с интернет-рекламой до сих пор успешно соперничает печатная пресса. Наружная реклама, по большей части, выполняет имиджевую роль, плюс, это, все-таки, навигация к местам размещения наших строительных объектов. В 2015 г. мы пробовали и радио-рекламу, и ТВ-рекламу, она позволяет охватить большую аудиторию, но стоимость контакта с клиентом и сделки по данному виду рекламы – достаточно высокая.

Помимо рекламы, что еще делаете?

Второе направление - маркетингово-акционная активность. Это создание условий, когда в ограниченный период  времени для клиента создается некая уникальная, ограниченная по количеству возможность приобрести недвижимость либо с каким-то подарком, либо по специальной цене, либо на особых условиях оплаты или рассрочки. В 2015 году у нас очень хорошо сработала акция "Страховка от кризиса", которую мы вначале протестировали на московском регионе, а затем распространили по другим городам. Это рассрочка на условиях с первоначальным взносом от миллиона до двух миллионов рублей, в зависимости от количества комнат в квартире. При этом остаток либо с процентами, либо без процентов платится только после завершения строительства. Таким образом, клиент фиксирует цену квартиры, спокойно наблюдает за завершением строительства, разместив, например, остаток платежа на депозите и по завершению строительства, до подписания акта-приема передачи оплачивает остаток.

А какие подарки вы дарите?

У нас очень хорошо под Новый год сработала такая простая акции, как "Отдых в Сочи в подарок" или «Квартира с видом на отдых», там у нас свой 3* Азимут Отель Сочи, который ГК «КОРТРОС» построила в рамках подготовке к Олимпиаде-2014. И мы сделали кросс-маркетинг. С одной стороны, мы раскручиваем отель и увеличиваем его загрузку, с другой стороны,- отель нам дает хорошие коммерческие условия – отдых, который мы дарим своим клиентам. Еще одним примером «подарочной акции» явилась акция в «Яблоневом посаде» (г. Ярославль) -  хорошая входная металлическая сейфовая дверь в подарок в доме высокой степени строительной готовности, и это было востребовано.

А какие максимальные скидки вы готовы дать?

В 2015 году наша максимальная скидка по нескольким ограниченным во времени акциям была 7%.

Это при 100% оплате?

Не только, скидка действовала даже при покупке в ипотеку. Были специальные условия по проекту «Прима-Парк» в Щербинке с  15 ноября по 30 декабря. Там были скидки до 7% в зависимости от квартиры, ее ликвидности и так далее. Народ активно разбирал. В Ярославле, где мы реализуем проект «Яблоневый посад», у нас в 2015 году была акция "Узнай свою скидку". Там также от 5 до 7% скидывали в зависимости от количества комнат и корпуса.

В каких регионах у вас лучше всего идут продажи?

На первом месте московский регион: по объему он даже не потерял, а по средним ценам даже вырос. На втором месте - Пермь. В ноябре 2015 года мы там открыли продажи в абсолютно новом объекте - ЖК "Гулливер».

Не страшно было?

Страшновато было, но мы решились, и уникальная концепция проекта сработала в кризис, продажи бьют все рекорды и превышают планы. В центре города, мы вывели жилой комплекс комфорт-класса с соответствующим ценником, в то время как конкуренты продают в центре бизнес-класс или комфорт-класс, но на окраинах. Это высотный проект с уникальной французской архитектурой, разработанной бюро Антони Бишу, с сохраняемым и реконструируемым парком в центре квартала, чистовой отделкой квартир и продуманными планировками.

Сколько стоит там "квадрат"?

На старте продаж он стоил от 52 тыс. руб., сейчас мы уже поднялись до 55-56 тыс. руб. и планируем расти дальше, на мой взгляд, это выгодная инвестиция даже в сложное с точки зрения экономики время, потому что объект уникальный и по завершению строительства будет стоить гораздо больше.

Какими характеристиками должен обладать объект, чтобы в кризис показывать хорошие результаты?

У меня всегда под рукой приемы отстройки от проектов-конкурентов. Первое – это ценовая отстройка. Она, наверное, самая простая. С помощью цены ты можешь мгновенно отреагировать на все тенденции рынка. Второе – это квартирография, планировочные решения, площади квартир, бюджеты покупки. Это более стратегическая вещь, так как от момента проектирования до момента продаж проходит обычно несколько лет. Третье – локация, это и так понятно. Четвертое – это концепция Продукта, которая уже включает и архитектурную составляющую и определенные фишки, которые выделяют наш объект из ряда проектов конкурентов. 

Поправьте меня, если я ошибаюсь, но в 2014 году люди покупали квартиры с маленькой площадью. Доставали из-под подушки отложенные несколько миллионов и вкладывались. Сегодня покупка квартиры становится низкомаржинальным бизнесом. Если происходят сделки, то они происходят для себя. Можно ли назвать студии – устаревшим трендом?

Совершенно верно. Поэтому мы фиксируем, что спрос на студии снизился в 2015 году, причем почти по всем проектам. Основными покупателями студий были инвесторы, студенты и молодые семьи. Инвесторы сейчас практически ушли с рынка, а студенты предпочитают арендовать, тем более что ставки серьезно снизились. Клиенты сейчас выбирают квартиры для жизни. Решая этот вопрос, они смотрят на цену, срок сдачи и на надежность застройщика.

Будут ли в дальнейшем пользоваться популярностью квартиры меньше 30 квадратов с отделкой?

Наверное, какая-то доля рынка у студий сохранится. Мы не отказываемся от них совсем, но мы снижаем их долю в квартирографии.

На ряде круглых столов Вы отмечали, что новая Москва обладает потенциалом для застройщика. В чем он заключается?

Первое - статус столичного региона, столичной прописки. Те, кто не может позволить себе проекты в границах МКАД, выбирают Новую Москву. Второе - это более комфортные условия для приобретения проектов. Третье – это возможность создания, достаточно комфортных для проживания среднеэтажных комплексов. Это один из новых принципов жилой застройки, который мы для себя приняли. Мы будем стремиться внедрять его в новых проектах. В границах старой Москвы, все-таки преобладает принцип обеспечения максимального выхода площадей, который вытекает из очень высокой стоимости земли. В Новой Москве и Московской области мы можем позволить себе реально сделать проекты этажностью до 9-10 этажей, более комфортные для проживания и возвращения нашим клиентам чувства родного двора и безопасности. Четвертое – это развитие транспортной инфраструктуры. Сейчас те направления и участки, которые расположены вдоль Киевского и Калужского шоссе, будут возрастать в цене по мере строительства метро и реконструкции дорог. Т.е. те участки, которые сейчас стоят дешевле, потом дадут максимальный рост стоимости для строящейся на них недвижимости, и для клиентов с точки зрения комфорта и транспортной доступности.

А теперь давайте поговорим о ваших проектах. Почему люди должны покупать жилье именно в проекте "Прима Парк"? Чем он выделяется на фоне остальных?

Первое - строительство проекта уже завершается. В декабре 2015 года мы сдали самый большой корпус в этом проекте, корпус №11 – сейчас уже идет заселение. В самых ближайших планах у нас ввод в эксплуатацию трех башен. Одна из них с уникальной архитектурой - там в полтора раза больше окон на одну квартиру, чем в проектах конкурентов. Поэтому в этой башне можно делать очень интересные перепланировки квартир под разные цели. Возведение башен завершится через несколько месяцев. Строительство 3 очереди мы планируем закончить до третьего квартала текущего года. Таким образом, это будет полностью завершенный микрорайон, где люди не будут жить на стройке. Кроме того, там хорошо развита социальная инфраструктура. К примеру, сейчас мы передаем муниципальным властям детский сад на 140 мест.

Пока основная масса квартир без отделки. В принципе, клиент может выбрать вариант с отделкой, но большей популярностью пользуются квартиры без нее. Четвертое – это различные специальные условия приобретения. Специальные цены, особенные выгодные условия по ипотеке со ставкой от 6,5 %. Транспортная доступность обеспечивается за счет электрички. Это все-таки самый быстрый вариант добраться до Москвы.

Какой сегмент недвижимости, на ваш взгляд, сейчас наиболее востребован?

Наиболее востребован будет сегмент эконом-класса с признаками комфорт-класса. Так как большое количество девелоперов достаточно хорошо продвинулись со своими продуктами, а конкуренция, несмотря на кризис, будет ужесточаться. Поэтому все вынуждены будут оставаться в эконом+, может быть, называя его комфорт-классом, но, тем не менее, это доступное жилье. Элитный сегмент тоже растет даже в кризис так же, как и растут, к примеру, продажи премиум-брендов в автомобильном бизнесе. Например, продажи Porsche, Lexus и Lamborghini выросли до 30% в 2015 году. В элитном жилье произошла отвязка от долларовых цен, и теперь можно удачно решить квартирный вопрос в Москве, Перми или Питере.

В Перми пользуются популярностью элитные проекты?

У нас там только один проект элит-класса - ЭЖК «АСТРА», в самом центре рядом со сквером. Уникальная архитектура с видом из окон на все правительственные здания и главные видовые точки Перми. Да и цена по столичным меркам невысокая – в пределах 100 тыс. руб. за кв.м. В этом году завершаем строительство комплекса, в ближайших планах оборудовать и открыть шоу-рум с нашими партнерами – дизайнером интерьеров и поставщиками премиальных отделочных материалов и мебели.

Как вы считаете, насколько ситуация на рынке недвижимости изменится в худшую сторону, если власти не продлят льготную ипотеку?

Во-первых, я не до конца уверен, что ее отменят. Скорее переформатируют, сейчас идет дискуссия на эту тему. Эта программа потребовала не такого большого количество бюджетных средств, в пределах 20 млрд. руб., при этом серьезно поддержала отрасль. Я думаю, что примерно в том же объеме должны продолжить поддержку, порядка 20 млрд. руб. понадобится, чтобы до конца года поддержать одну из системообразующих отраслей, которая тащит за собой другие – производителей стройматериалов, металла, стекла, инженерии, банковскую сферу. Отмена льготной ипотеки может утянуть вниз экономику России.

Но мы на Правительство надеемся, а сами не плошаем. У нас уже есть официально действующая программа со льготной ставкой на первый год, мы работаем со "Связь-Банком", но при этом идем дальше и прорабатываем пилотные программы с другими ведущими банками со льготной ставкой на весь срок кредитования. С 1 марта мы начнем пилотный проект в одном из регионов, а дальше посмотрим.

Что будет с ценами на недвижимость в 2016 году?

Скорее всего, продолжится динамика 2015 года. Если бы цены должны были упасть, они бы уже упали в 2015 году.

Почистит ли кризис девелоперские ряды?

Я считаю, что наиболее уязвимы мелкие компании одного проекта. А также те девелоперы, которым банки отказали в проектном финансирование. Такие прецеденты есть, особенно на региональных рынках. Подобные компании достаточно быстро стараются найти партнера из более крупных застройщиков и на льготных условиях продаться/слиться и так далее. Надеюсь, все же никаких серьезных потрясений не будет.

Чувствуете ли вы поддержку со стороны властей?

Чувствуем на всех уровнях и выражаем огромную благодарность Правительству  РФ и региональным властям. Мы надеемся, что льготная ипотека будет продлена или переформатирована, по другим направлениям есть поддержка в части реализации проектов соцкультбыта. Вся эта работа продолжается, но в меньших объемах, с учетом того лимита бюджетных средств, который выделяется регионам в непростое время.  

http://urbanus.ru/read/rgroup_interview/vasilijj-fetisov-na-pravitelstvo-nadeemsja-a-sami-ne-ploshaem/


Все материалы