ВЕНИАМИН ГОЛУБИЦКИЙ: ДЕВЕЛОПЕР ВСЕГДА ИДЕТ ЗА ПРОЕКТОМ

Публикации

ВЕНИАМИН ГОЛУБИЦКИЙ: ДЕВЕЛОПЕР ВСЕГДА ИДЕТ ЗА ПРОЕКТОМ

11.05.2016

Президент ГК "КОРТ РОС" Вениамин Голубицкий рассказал, как создать новый центр современного города, и объяснил, почему отказ от повсеместного редевелопмента может быть благом.

Вениамин, все строители столкнулись с резким провалом спроса на жилье из-за кризиса. Вы тоже?

Спрос упал, да. Но я бы не назвал это провалом. В прошлом году он был на уровне середины 2014-го, а сейчас рынок набирает темп. Принято важное решение о господдержке ипотеки. Так что рынок живет и выживает.

Хотя объем банкротств вырос, и это тревожит. Аналитики, правда, говорят о процессе очищения рынка: мол, уходят слабые компании. Но сами по себе банкротства - это минус.

Как санкции повлияли на маржу вашего бизнеса?

В элитных проектах - существенно, поскольку в них велика доля импортных материалов и оборудования. В сегменте эконом - минимально. Здесь внутренний потребитель, цены и затраты рублевые. Нет рисков. И, хотя маржа на девелоперском рынке действительно сокращается, он все равно остается одним из самых интересных с точки зрения приложения капитала. Эти вложения выглядят защищенными. Хотя фантастических показателей, как в 2007 году, конечно, нет и уже не будет. Но это нормально.

До кризиса вы заявляли о планах выйти на IPO. Они отложены или забыты?

Отложены, как планы всего российского рынка. Иначе я бы должен был сейчас сказать, что России не будет в мировом сообществе. Но я глубоко убежден в обратном.

У нас слишком большой рынок и слишком хорошие технологии. Мы поднимемся. По мере возвращения международного сотрудничества будут возвращаться и наши планы развития. Все, что мы сейчас делаем, - это работа на будущее IPO. Бренд мы уже поменяли. И каждый новый проект - шаг к росту капитализации.

По поводу ребрендинга... Компания превратилась из "Ренова-СтройГруп" в "КОРТРОС" 3 года назад. Вы довольны результатом?

Да. Раньше мы были частью капитализации бренда "Ренова", теперь мы самостоятельны. Это всегда плюс. Бренд - это то, как вы продаете свой продукт и как вас на рынке знают. На многие территории за эти 3 года мы вышли впервые - "Реновы" там исторически не было. И сейчас мы пишем там историю "КОРТРОСа" с чистого листа.

В Петербурге вы в этом году запустили первый проект - элитный комплекс Royal Park на Петровском острове, хотя занимаетесь им со времен "Реновы" - года четыре. Почему так долго не открывали продажи?

Проект сложный. С территории надо было выводить предприятие "Спецтранс". С КГИОП надо было провести большую работу, поскольку речь о Петровском парке - это природоохранная зона.

Надо было сделать проект так, чтобы он по габаритам и архитектуре не вызывал вопросов у общественности. Кроме того, проект был партнерский. Было много внутренних проблем.

С партнером Александром Кожиным вы разошлись по-хорошему? Говорят, вы дали ему 1 млрд рублей отступных... Правда?

Могу лишь сказать, что общие инвестиции в проект составят 6 млрд рублей и отступные туда вписаны.

Разошлись мы без конфликтов. Но разошлись, поскольку любое партнерство - это сложная форма взаимодействия. Могут быть расхождения во взглядах на будущее проекта. Мы не хотели этих разговоров. Дальше пойдем одни.

Другие участки на Петровском острове под проекты рассматриваете?

Да. Мы знаем тех, кто владеет здесь землей, и общаемся с ними. Но методику вхождения в проекты в Петербурге после истории с намывом на Васильевском острове поменяли. Отныне мы будем входить в проекты только после того, как будет понятно окончательное отношение власти к площадке и будут ясны возможности взаимодействия по возникающим вопросам. Входить в среду, где нет ясности с инженерией, социальной инфраструктурой, а также сроками их появления, мы не хотим. Слишком высоки в этом случае репутационные риски. 

Но на намыве ситуация по инженерии вроде сдвинулась с мертвой точки. А вас там уже нет. Не обидно?

Нет. Мы же не видим, что вопрос решен. Не хочу разбирать ситуацию. Скажу лишь, что мы спокойно расстались с бывшими партнерами по этой территории. У компании есть конкретный бюджет на пополнение земельного банка в Петербурге на ближайшую перспективу?

Деньги у компании есть. Кроме того, нам доступны различные инструменты заимствования. Но земельный банк у компании и так довольно большой. Так что покупаем только те проекты, где, во- первых, верим в экономическую эффективность и, во-вторых, видим волю местной власти к сотрудничеству. Просто заявить, что "возьмем и купим в вашем регионе землю на такую-то сумму"... Нет! У нас так не делается. Девелопер всегда идет за проектом.

Стало ли на рынке города больше предложений о продаже земли?

Да, сейчас рынок покупателя. Желающих продать больше, чем тех, кто имеет возможность приобрести. Но торопиться совершенно ни к чему. Мы не хотим ошибиться и переплатить. У нас в работе несколько проектов, которые между собой конкурируют. В итоге купим те, что сулят больше выгоды.

Вы говорили, что "КОРТРОСу" интересны в том числе промышленные территории. Но в Петербурге нет четкой политики по редевелопменту. Это проблема?

Вам никто не запретит перенести производство из одного места в другое, если вы готовы вложить в это деньги. Но в столицах перестали насаждать избавление от промышленности в городской черте как сплошной принцип. И это, на мой взгляд, правильно. Большим городам нужны точки занятости. А решение о редевелопменте должно быть осмысленным - с пониманием, что это городу во благо.

У "КОРТРОСа" практически все проекты - комплексное освоение территорий (КОТ). Это долгие и дорогие истории. В кризис риски этого формата особенно высоки. А власти то и дело норовят отступить от достигнутых договоренностей... Особенно если это новые власти.

Если вы говорите о новой администрации Петербурга, то, на мой взгляд, при ней ситуация в городе изменилась в лучшую сторону. Во-первых, требования стали системными. Во-вторых, подход уравнительный: нет любимчиков и компаний, обладающих особыми возможностями на рынке. Деньгами и компетенциями любой может доказать, что тот или иной проект ему можно доверить. В-третьих, Смольный пытается разрабатывать территориальные основы развития города. Не систему ограничений, чтобы ты пришел и валялся в ногах у чиновников, что-то выпрашивая, - а именно правила игры, на которые будет опираться рынок. Это грамотный подход. Так же развиваются Москва и Европа.

 А другие регионы России?

Мы работаем в девяти из них, включая две столицы. Везде крупные проекты рождаются в результате сотрудничества бизнеса и власти.

В Екатеринбурге, где мы строим крупнейший в России КОТ на 9 млн м2 (около 1 млн м2 уже сдано), заявлена также программа создания школ и крупного медицинского кластера. Проект в Ростове-на- Дону - это реновация старого аэропорта.

В Перми, на территории исторического парка, мы создаем, по сути, новый центр города. До нас в России такого никто не делал. Чтобы вписать проект в парковый ландшафт, пришлось приглашать французских архитекторов. Проект оказался очень востребован: мы только забили свайное поле, а он уже распродан на 40%.

Но каждый такой проект - плод договоренностей и нормотворчества. Власти вынуждены под них принимать целевые программы или что-то менять в местных законах.

Что происходит с гостиницей "Азимут", которую вы построили всего за полтора года к Олимпиаде в Сочи? Будете как-то развивать этот проект?

Планируем. Заполняемость в пик сезона уже достигла 95%. Мы продолжаем работать над инфраструктурой: построили спа-комплекс, медицинский центр, спортивные объекты (на территории отеля можно проводить крупные турниры по теннису). Сейчас реформируем организацию питания. Возможно, придем к системе "все включено", как это было на курортах Турции и Египта. Но это сложно - другой маркетинг. Надеемся, что в удаленной перспективе этот проект окупится.

В Крыму у вас есть проекты?

Пока нет. Однако, возможно, будут. 

В каком регионе вам комфортнее работать?

Там, где есть понимание необходимости нашего присутствия, поддержка властей и нормальный инвестиционный климат. Петербург в этом смысле нам кажется очень привлекательным. Так что здесь стоит ждать от нас новых проектов в ближайшее время.

 А когда, по вашему прогнозу, начнется экономический рост?

Это вопрос дискуссионный. По ощущениям 2017 год будет поворотным. Сейчас все так или иначе стремятся достроить начатые проекты, но новых не заявляют. И что будет на рынке через год-два - большой вопрос. Возможен серьезный дефицит предложения.

Остается у вас время на что-то, кроме работы?

Серьезно увлекаюсь фотографией. Есть планы до конца года выпустить альбом и провести выставку в Москве. Также готовлю к выпуску седьмой сборник стихов. Коллекционирую книги и автографы Серебряного века. Черпаю вдохновение в Петербурге. Уникальный город! Здесь такие великие тени и такая богатая история! Он порождает массу ассоциаций и чувств. Здесь хочется жить.

О МАРЖЕ БИЗНЕСА

Маржа на девелоперском рынке сокращается. Но он все равно остается одним из самых интересных и защищенных для капитала.

ОБ АДМИНИСТРАЦИИ СПБ

При ней ситуация в городе изменилась к лучшему. Требования стали системными и подход уравнительным - нет любимчиков с особыми возможностями.

О РИСКАХ ДЕВЕЛОПЕРА

Входить в среду, где нет ясности с инженерией, социальной инфраструктурой и сроками их появления, мы больше не хотим. Слишком высоки риски.

О ПЕТЕРБУРГЕ

Это уникальный город! Здесь такие великие тени и такая богатая история! Он порождает массу ассоциаций и чувств. Здесь хочется жить.

Автор: Наталья Ковтун

Деловой Петербург, Санкт-Петербург    

Все материалы