БАЛАНС НОВОГО УРБАНИЗМА

Публикации

БАЛАНС НОВОГО УРБАНИЗМА

13.06.2016

Традиция пространственного разделения зон жилой и деловой застройки Петербурга усложняет транспортную ситуацию в городе. Эксперты прогнозируют ее ухудшение в периферийных районах из-за дефицита там офисных площадей. Однако комплексное освоение территорий с применением концепции многофункциональной застройки может способствовать решению проблемы

Общественный запрос на современные урбанистические подходы при строительстве новых проектов только формируется. Эксперты прогнозируют в перспективе ближайших лет активизацию этого движения. Его первопроходцами, однако, являются не девелоперы или проектировщики, а группа энтузиастов, которым это интересно. "Многофункциональность и комплексность - два ключевых термина современной урбанистики, - говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. - Комфортность городской среды достигается за счет соблюдения баланса по пяти направлениям: плотность застройки, соразмерность человеку, разнообразие окружающей среды, проницаемость и наличие общественных пространств. Большинство городских территорий, и в частности новые жилые районы, отличаются по этим параметрам с худшей стороны".

Уже сегодня такой дисбаланс становится источником проблем. Главная - это пространственное разделение жилых зон и мест приложения труда, которое создает маятниковое движение и существенно усложняет транспортную ситуацию в городе. В силу целого ряда исторических и финансовых причин в Петербурге очень слабо развивается общественный транспорт, а при планировании территорий ставка делается на автомобильный транспорт. Однако, как показывает опыт Петербурга и мировых городов, чем больше строится дорог, тем больше становится машин и тем хуже транспортная ситуация. Петербург значительно отстает от многих городов мира как по управлению общественным транспортом, так и по удобству увязки между различными его видами. Эксперты считают, что необходимо изменить подход к решению этих проблем, поставив во главу угла комфорт горожан.

Николай Пашков: "Главный ключ к применению принципов нового урбанизма в современной реальности - соразмерность масштаба застройки человеку и его возможностям"

Периферийный коллапс

По прогнозам аналитиков Knight Frank St. Petersburg, до 2020 года в Петербурге и ближайших пригородах выйдет в продажу 18 млн кв. м жилья. Основная нагрузка ляжет на периферийные районы города. "По нашим данным, наибольший прирост населения ожидается во Всеволожском районе, где до 2020 года появится около 550 тыс. жильцов. На юге, в Пушкинском, Красносельском и в близлежащей части Ломоносовского района, - около 210 тыс.", - комментирует руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова.

Это значит, что дорожно-транспортная ситуация в этих районах, обусловленная как раз маятниковым движением, станет хуже, поскольку большинство жителей - белые воротнички - будут ездить на работу в сложившиеся деловые районы. Проблему отчасти может решить строительство офисных площадей в районах активной жилой застройки. Тамара Попова оценивает дефицит офисных площадей на севере города в 840 тыс. кв. м, на юго-западе - в 400 тыс. Однако девелоперы пока не спешат развиваться на периферийных территориях, предпочитая сложившиеся деловые кластеры. Так, до конца года там ожидается ввод 12-15 новых офисных зданий общей площадью не более 100 тыс. кв. м.

Издержки монофункциональности

Николай Пашков соглашается, что, несмотря на заявленную комплексность новых проектов развития территорий, большинство из них монофункциональны. Проект комплексного освоения территорий (КОТ) подразумевает наличие нескольких функций, каждая из которых имеет независимый спрос. Однако сегодня основная масса проектов КОТ - это спальные районы, где доминирует жилая функция. Есть объекты социальной инфраструктуры, наличие которых предусмотрено законодательством, а также присутствует некая торгово-сервисная функция, но она ориентирована исключительно на внутренний спрос.

Впрочем, эксперты Knight Frank St. Petersburg отмечают, что есть и исключения. Например, "Морской фасад" и "Балтийская жемчужина", где помимо жилья и торговых объектов в ближайшее время может появиться и деловая зона. Однако ее судьба ни в одном из проектов так и не определена до конца.

"При проработке концепции и соотношения жилой и деловой зон необходимо более взвешенно и расчетливо подходить к данному вопросу. В южной части "Балтийской жемчужины" с учетом "Жемчужной плазы" наблюдается явное перенасыщение проекта встроенными нежилыми помещениями крупного формата - изрядная доля их не востребована бизнесом. Или другой пример: КОТ "Северная долина", где наблюдается явная нехватка объектов деловой, культурной и торгово-сервисной застройки, - отмечает директор по продажам коммерческой недвижимости компании "Легенда" Леонид Фарисеев. - Процесс редевелопмента серого пояса Петербурга сдвинулся наконец с мертвой точки, в конкурсе проектов принимают участие архитектурные мастерские с мировым именем, поэтому есть надежда на более ответственный и качественный подход к КОТ".

Пока же на территории серого пояса, в новых проектах в центре города также наблюдается перекос в сторону жилой функции. Например, в процессе редевелопмента промзон было построено 5,7 млн кв. м жилья и лишь 0,6 млн кв. м офисных помещений, торговые объекты и вовсе единичны.

Спрос на комфорт

По оценкам экспертов, при выборе квартиры наиболее важным параметром все так же остается стоимость объекта, потом - качество дома и планировок, однако уже начинает формироваться и запрос на качественную среду обитания. Многие покупатели стали больше внимания уделять окружению, району, социальным и досуговым объектам, которые расположены вблизи будущего жилого комплекса.

Девелоперы также начинают задумываться о развитии качественной городской среды и прорабатывать отдельные проекты. Однако реализация таких объектов прямо или косвенно повлияет на капитализацию и отразится на темпах строительства и ценах продаж проекта в целом. Николай Пашков считает, что тщательная проработка критериев ценности общественных пространств для города и проекта, обоснование этой ценности в конкретных цифрах могут существенно повысить качество принимаемых решений и увеличить количество проектов, по-настоящему комфортных для жителей. Для того чтобы сделать процесс развития таких объектов эффективным, нужно привлечь экспертное сообщество - примеры такого сотрудничества уже есть за рубежом.

Сейчас Петербург проектируется сверху: расстановке архитектурных объемов уделяется гораздо больше внимания, чем самой планировочной структуре и формированию городской жизни на уровне земли. Эксперты отмечают, что нужно ориентироваться в первую очередь на человека: современный город должен проектироваться именно с уровня земли, а масштаб застройки должен быть соразмерен человеку и его возможностям. "Именно это главный ключ к применению принципов нового урбанизма в современной реальности, поскольку проект комплексного освоения территорий, разработанный согласно этим принципам, не будет сильно отличаться по стоимости, но будет на порядок выше по уровню комфортности, - поясняет Николай Пашков. - Необходимо ставить себя на место человека, постоянно осмысляя, как будет использоваться то, что ты делаешь. Можно и без существенных дополнительных капитальных затрат делать интересные проекты".

На рынке недвижимости Петербурга уже есть примеры, когда девелоперы в рамках своих проектов создают не только хорошие планировки и маркетинговую упаковку, они подходят к своим проектам как к новой городской ткани, комплексной задаче создания не только жилья, но и среды в целом. "ЛенСтройТрест в своих последних проектах последовательно движется в этом направлении. В проекте "Невская ратуша" предусмотрена городская площадь с фонтаном, так же, как и в "Парадном квартале". Когда компания "СПб Реновация" только приступала к работе, у нее были интересные идеи, к которым она привлекла хороших мастер-планистов, но в силу экономической сложности проект сейчас буксует. Если бы его удалось реализовать в таком виде, в котором он задумывался, - это был бы прорыв", - комментируют в Knight Frank St. Petersburg.

Градостроители же в вопросе поиска баланса при застройке города считают неуместным искусственное планирование. "Сегодня в области функционального зонирования территорий очень много советского наследия. Спланировать хозяйство невозможно наперед. Общественное устройство, рыночная структура все расставят по своим местам: магазины появятся там, где наблюдается дефицит торговых точек, офисы естественно тяготеют к центральной части города. В вопросе функционального зонирования не надо заходить слишком далеко. Баланс жилой и деловой застройки должен быть достигнут без автоматических законов. Иначе градостроители и девелоперы будут постоянно встречаться с сопротивлением", - комментирует вице-президент Санкт-Петербургского союза архитекторов Святослав Гайкович.

Остров комплексного освоения

По мнению экспертов рынка недвижимости, локация, которая в перспективе ближайших десяти лет может быть реализована согласно принципам нового урбанизма и сможет стать проектом комплексного освоения территорий в полном смысле этого слова, - это Петровский остров. Во-первых, там уже сформированы функции, которые обладают независимым спросом: на острове есть яхт-клуб и парки, стадион, несколько производственных предприятий, офисные здания, объекты культурного наследия, а также жилье. Во-вторых, у многих девелоперов есть планы по развитию своих проектов на острове.

Проект планировки предполагает очистку острова от старых производственных сооружений и создание на их территории около 800 тыс. кв. м жилья со всей необходимой социальной инфраструктурой. Сейчас в продаже находится три объекта, в ближайшие годы может появиться еще один проект и новая очередь существующего. Кроме того, у многих строительных компаний есть участки на острове.

"Самым ярким проектом, представленным на острове, смело можно назвать элитный комплекс Royal Park, который расположен в наиболее удачной локации с видом на основные исторические доминанты города, реки Малую Неву и Ждановку и Петровский парк. 90% апартаментов, представленных в комплексе, видовые. ГК "Кортрос", которая является девелопером проекта, продумала по-настоящему комфортную среду для будущих жителей. Проект характеризуется переменной высотностью - всего четыре- шесть этажей, территория полностью закрыта для автомобильного движения. Кроме того, в Royal Park предусмотрена набережная с променадом и собственная марина, а на придомовой территории - ландшафтный дизайн, который разработан как продолжение Петровского парка", - резюмирует Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg, которая является эксклюзивным брокером проекта.

http://www.expertnw.ru/news/2016-06-13/balans-novogo-urbanizma


Все материалы