КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД ДОЛЬЩИКОВ СДЕЛАЕТ ПРАВИЛА ИГРЫ НА СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ ПРОЗРАЧНЫМИ - ЭКСПЕРТЫ
МОСКВА, 21 июля. /ТАСС/. Госдума в пятницу приняла закон, регулирующий деятельность государственного компенсационного фонда долевого строительства.

Это финальный и наиболее важный этап изменений в сфере долевого строительства, проводимых властями последние два года. Фонд заменит собой механизм страхования ответственности застройщиков и защитит права дольщиков по новым объектам жилищного строительства. Эксперты и игроки рынка рассказали ТАСС, как новый механизм повлияет на российский строительный рынок.

Новые правила игры на рынке долевого строительства понадобились в связи с серией банкротств крупных игроков, включая самую громкую историю с компанией "СУ-155".

Деятельность компенсационного фонда будет распространяться только на новые объекты, исключив дублирование со страховыми компаниями и Потребительским обществом взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (ПОВС застройщиков) - основного страхового игрока на сегодняшнем рынке долевого строительства.

В Минстрое России считают, что сегодня доверие граждан к долевому строительству должно быть подкреплено государственной гарантией защиты их прав.

"Когда более 80% индустриального домостроения ведется с привлечением средств граждан, появление такого фонда - требование времени", - сказали ТАСС в пресс-службе министерства, комментируя принятый закон.

История создания

Создать компенсационный фонд долевого строительства поручил президент РФ Владимир Путин на государственном совете по строительству еще в мае 2016 года. Тогда подчеркивалось, что фонд необходим для защиты прав дольщиков в сложных рыночных условиях.

Этот механизм придет на смену системе страхования договоров долевого участия (ДДУ), поскольку она была признана неэффективной. Изначально фонд должен был начать свою работу с 1 января 2017 года, но в итоге власти приняли решение доработать совместно с застройщиками законопроект и сдвинуть сроки старта.

Фонд должен быть создан сразу после подписания закона. При этом предусмотрен переходный период до июля 2018 года.

Что изменилось

Изначально речь шла о фонде как некоммерческой организации. В итоге было решено, что фонд станет публично-правовой компанией (ППК). Это обусловлено тем, что статус публично-правовой компании предусматривает обязательное раскрытие информации о ее деятельности, то есть работа фонда будет более прозрачной.

Таким образом, открытыми станут данные об аудите отчетности фонда, системе внутреннего контроля, распределении полномочий органов управления и порядке совершения сделок с заинтересованностью. Парламентский контроль над деятельностью фонда будет усилен: в наблюдательный совет публично-правовой компании будут входить также парламентарии, по одному представителю от каждой палаты парламента.

В ходе обсуждения нового механизма было много споров относительно размера обязательных взносов в фонд со стороны застройщиков. Изначально предполагалось, что он будет составлять 1% от ДДУ. Позже застройщики предложили рассмотреть вариант дифференциации ставок в зависимости от репутации и надежности девелопера на рынке. В итоге размер обязательных отчислений застройщиков в компенсационный фонд установлен на уровне 1,2% от планируемой стоимости многоквартирного дома, исключив возможность вариативного подхода по определению цены для каждого застройщика. Эта ставка будет пересматриваться не чаще, чем один раз в год и будет определяться федеральным законом.

Также закон накладывает на застройщика ограничения на совершение иных видов операций, не связанных с реализацией проекта строительства жилья. Устанавливается принцип "одна компания - одно разрешение на строительство". Это означает, что крупная компания может создавать проектную компанию, которую должна обеспечить соответствующим объемом средств, и такая проектная компания занимается одним объектом. Также под каждую проектную компанию создается отдельный банковский счет.

Переходный период

По мнению властей, одного года будет достаточно, чтобы строительный сектор адаптировался к новым правилам игры, а пока свою деятельность продолжат страховые компании.

"Для участников страхового рынка принятие законопроекта означает потерю целого сегмента", - говорит глава ПОВС застройщиков Александр Ручьев, отмечая, что за тот период, который обозначен как переходный, они смогут завершить свои дела и направить свою деятельность на другие секторы.

По его словам, именно такие планы есть у ПОВС застройщиков.

"Даже после принятия законопроекта о компенсационном фонде все ранее заключенные нами договоры страхования будут действовать до истечения их срока. В настоящий момент в рамках общества застрахована свыше 2 тыс. объектов по более чем 70 тыс. договорам страхования. НКО "ПОВС застройщиков" все обязанности по ним выполнит. При этом юридическое лицо закрыто не будет. Направление дальнейшей деятельности будет определено на общем собрании членов общества", - отметил Ручьев.

Мнение рынка

Строительный рынок ждал принятия законопроекта и в целом оценивает его положительно, несмотря на ряд моментов, которые могут создать для застройщиков дополнительные трудности.

"Споров было много, но мы рады, что все пожелания были учтены, и теперь надеемся, что работа станет более прозрачной и понятной, а также позволит нам всем совместно не допустить появления новых обманутых дольщиков", - прокомментировал президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин.

Закон запрещает вести девелоперам иную деятельность, кроме строительной. Однако ни это требование, ни принцип "одна компания - одно разрешение на стройку" существенного влияния на рынок не окажет, говорят эксперты, поскольку вопрос решается созданием нового юрлица.

"Они (новые требования - прим. ред.) не должны стать существенной проблемой для девелоперов. Уже сегодня большинство проектов реализуются через специальные проектные компании - SPV (special purpose vehicle), чтобы не смешивать средства одного проекта с другим", - пояснил вице-президент "Лидер Инвеста" Виктор Черкасский.

Но не все так гладко: подобная схема осложнит документооборот внутри компаний-застройщиков, отмечает генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. "Ограничение "одно юрлицо - один объект" влечет за собой необходимость увеличения числа юридических лиц, что усложняет работу внутри самих девелоперских структур", - пояснил он.

Таким образом, компании, которые до этого "шли по пути максимальной прозрачности", начнут трудоемкий процесс образования новых юрлиц, который может поставить под сомнением их надежность у покупателей.

"Это обязательно будет вызывать вопросы у покупателей и еще больше повысит значимость репутационной устойчивости компаний", - говорит и коммерческий директор "Кортрос - Москва" Павел Лепиш.

Еще есть время

Однако депутаты считают опасения застройщиков необоснованными. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает логичным не смешивать на одном балансе несколько разных проектов, финансируя одни объекты за счет других, "в конечном итоге создавая строительную пирамиду и провоцируя "эффект домино".

По его словам, у рынка есть достаточно времени для того, чтобы перестроить рабочие процессы: для создания проектной компании требуется 5-10 рабочих дней, при этом новая схема заработает в полную силу лишь с 1 июля 2018 года. Причем новые правила будут распространяться только на проекты, разрешение на которые будет получено после этой даты.

"Положительный эффект новых требований очевиден. Они обеспечат прозрачность деятельности застройщика, а вкупе с банковским сопровождением - целевой характер использования средств, а в конечном итоге - защиту граждан-участников долевого строительства от недобросовестных практик", - отметил депутат.

8 800 770 74 47
Бесплатно по России
Мой регион:
Москва
Москва
Санкт-Петербург
Пермь
Екатеринбург
8 800 770 74 47
Бесплатно по России
8 495 933 99 31
Москва
8 812 380 84 57
Санкт-Петербург
8 343 231 18 30
Екатеринбург
8 342 215 57 75
Пермь
Связаться с нами