НОВОСТРОЙКИ МОСКВЫ И ПОДМОСКОВЬЯ: УЧИМСЯ РЯДОМ С ДОМОМ

Более 90% школ, которые возводятся застройщиками в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), в итоге становятся муниципальными, уточняет Сергей Грудолов (ГК “Кортрос”). И покупатели этим весьма довольны. Несколько лет назад в рамках реализации проекта “Богородский” в Щелково компания построила школу, рассчитанную более чем на 1000 учеников, с углубленным изучением ряда предметов и молодыми преподавателями.

90% построенных девелоперами школ становятся государственными
Перед покупателем квартиры с детьми-школьниками стоит двойная задача. Ему надо не только приобрести квартиру, но и не промахнуться с детской инфраструктурой. Причем желательно, чтобы рядом было не одно-единственное учебное заведение, а несколько. И вовсе необязательно, что хорошей может быть только школа “с традициями” и 50-летней историей. В новых школах, которые возводят застройщики, тоже есть и интересные методики образования, и углубленное изучение предметов, и связи с вузами.
Родители, “задвинутые” на образовании своих чад настолько, чтобы покупать квартиру рядом с какой-нибудь крутой супершколой, наверное, существуют на белом свете, но погоду на рынке не делают. Каким бы замечательным ни было образовательное учреждение, вряд ли кто-то будет покупать квартиру только ради него. Впрочем, на рынке есть уникальный пример, который приводит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, когда школа становится действительно ключевым фактором притяжения аудитории – в совхозе имени Ленина. Там действительно построен достойный объект – Инженерный корпус Центра образования “Царицыно” (№ 548) с соответствующим “техническим” уклоном.
Но это скорее исключение, подтверждающее правило. Все-таки будущее место жительства покупатели оценивают со всех сторон. Хорошая школа рядом с домом – фактор важный, но не самый решающий – в условном рейтинге покупательских предпочтений он стоит после цены, месторасположения и транспортной доступности, когда клиенты начинают присматриваться к местной социальной инфраструктуре в целом. Естественно, школы интересуют семьи с детьми и пары, планирующие пополнение. По данным аналитиков компании AFI Development, образовательные учреждения в пешей доступности от дома важны для 15-20% покупателей квартир в проектах класса “комфорт”, в комплексах бизнес- и премиум-сегмента таковых уже 33-35%. Приблизительно для 35% клиентов ГК “Инград” в Москве и 46% клиентов в Подмосковье это тоже один из главных критериев при выборе жилья. Наличие образовательной инфраструктуры находится в “первой пятерке” запросов у примерно 60% покупателей жилья в ГК “А101”.
А дальше приоритеты покупателей выстраиваются следующим образом. По наблюдениям Сергея Грудолова, руководителя аналитического центра ГК “Кортрос”, родителям, чьи дети только готовятся пойти в школу, важен не столько общий уровень образования, сколько талантливый первый педагог, который привьет желание учиться у вчерашнего детсадовца. Если же дети заканчивают начальную школу, то родителям уже важен рейтинг школы, это гарантия, что важные годы учебы не пройдут зря. Наконец, родители 9-классников интересуются профилем и специализацией школы для будущего поступления в ВУЗ.
Лучшие школы Московского региона попадают в рейтинги, которые образовательные ведомства составляют по определенным критериям (результаты экзаменов, участие в олимпиадах, развитие спорта и т.д.). Надо иметь в виду, что верхние строчки рейтинга, как правило, занимают уникальные школы, куда надо поступать почти как в ВУЗ, а потом очень непросто учиться. Но есть много и других достойных учреждений, дающих качественное образование. Поэтому эксперты советуют ориентироваться сразу на несколько школ в локации, а не стремиться в какую-то одну, которую ребенок может и не потянуть.
Школы притягивает покупателей, а покупатели подтягивают цены
Близость сильных школ для жилого комплекса, по оценке Ларисы Швецовой, генерального директора компании ООО “Ривер Парк”, весьма значима и подается как конкурентное преимущество, ведь интерес семейных покупателей к такому объекту однозначно будет высоким. Если школа рейтинговая или отличается чем-то выдающимся, она становится “уникальным торговым предложением” (УТП) проекта, и в работе с клиентами этот аспект активно транслируется, дополняет Роман Родионцев (Est-a-Tet).
Даже “нагрузку” в виде строительства новой школы или реконструкции уже существующей, по мнению Сергея Коврова, руководителя департамента консалтинга и аналитики “НДВ-Супермаркет недвижимости”, застройщики превращают в плюс. Хорошая инфраструктура, прежде всего социальная, действительно выгодна для застройщика, так как она способна повлиять на темпы продаж. Хотя о прямой связи здесь говорить сложно. Например, Сергей Грудолов (ГК “Кортрос”) считает, что едва ли можно подсчитать прямую монетизацию от соседства жилого комплекса с хорошей и престижной школой. Но признает, что бывают и исключения: “Факт наличия рядом с комплексом, условно говоря, Ломоносовской школы или Бауманской иногда позволял застройщикам несколько наращивать темпы продаж”.
По оценке Сергея Грудолова, больше возможностей у застройщика привлечь аудиторию открывается, если он сам строит школу. Например, в екатеринбургском проекте “Академический” “Кортрос” не только построил несколько школ, но и пригласил высококлассных учителей, а процесс обучения обеспечил современной базой. В результате покупатели поехали в “Академический” за качественным среднем образованием, а компания вышла на лидирующие позиции по объемам продаж в регионе.
Ну а раз повышаются продажи, то и на ценовой политике это тоже отражается, правда, однозначно утверждать, что цены в доме выше из-за соседства со школой, не стоит. В цене квадратного метра учитывается комплекс факторов, связанных с локацией объекта, объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании “Метриум” (участник партнерской сети CBRE). Согласно статистике, цены на жилье, расположенное вблизи элитных школ, обычно на 5-10% выше, комментирует Лариса Швецова ( “Ривер Парк” ), но достоверно неизвестно, связана ли данная разница с желанием покупателей обучать детей в конкретных школах или же просто с более высоким статусом самого района, где такие учебные заведения расположены. Федор Ушаков, директор по продажам жилой недвижимости AFI Development, определяет ценовую “надбавку” за школьное соседство в размене не более 5-7%.
Покупатели любят государственные школы
Но вернемся к теме качества образования в новых школах, которые строят девелоперы. Кто и как здесь будет учить, платно или бесплатно – эти вопросы, мягко говоря, ну очень волнуют родителей. Каждая ситуация индивидуальна и зависит от условий конкретного инвестиционного контракта и проекта планировки территории, поясняет Надежда Коркка (“Метриум”). В одном случае застройщики передают школы городу, в другом – частным образовательным учреждениям.
Более 90% школ, которые возводятся застройщиками в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), в итоге становятся муниципальными, уточняет Сергей Грудолов (ГК “Кортрос”). И покупатели этим весьма довольны. Несколько лет назад в рамках реализации проекта “Богородский” в Щелково компания построила школу, рассчитанную более чем на 1000 учеников, с углубленным изучением ряда предметов и молодыми преподавателями. “Если бы мы построили частную школу, то, вне всякого сомнения, столкнулись бы с негативной реакцией покупателей. Дело в том, что 65% сделок – это семейная ипотека, поэтому условные 50-70 тыс. руб. из семейного бюджета для жителей были бы неподъемной ношей”, – резюмирует эксперт.
Школы от Ingrad в жилых кварталах Vesna, “Новое Медведково” и “Новое Пушкино” тоже переданы на муниципальный уровень. “Мы стараемся сделать все от нас зависящее, чтобы поддержать педагогический коллектив и высокий уровень преподавания”, – комментируют в пресс-службе.
Застройщик, которому не безразличны социальные обязательства, подумает о том, чтобы школа вмещала большое количество учеников, дополняет Лариса Швецова ( “Ривер Парк” ): “Наша компания возвела на территории городского квартала “Ривер Парк” муниципальную 4-этажную школу площадью 9,5 тыс. кв. метров, рассчитанную на 550 учащихся”.
“Школьное здание должно включать подходящие помещения для разных типов активностей – спортзал, студию робототехники, кулинарный класс, химическую лабораторию, арт-блок, студию звукозаписи и т.п., – описывает руководитель проектов строительства социальных объектов ГК “А101” Юлия Чернец. – Кроме того, если школа передается городу, эти помещения должны быть хорошо оснащены. Однако девелопер не может влиять на то, как школа будет использовать это оборудование – у нее может просто не быть преподавателей с достаточным опытом и квалификацией”.
Если школа будет коммерческой, то тогда застройщик на тендере отбирает оператора, который предложит наиболее интересные и качественные программы обучения. При этом, как поясняет Роман Родионцев (Est-a-Tet), учитывается уровень дохода жителей, “чтобы интересы оператора совпали с возможностями его целевой аудитории”.
Как рассказывает Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК “Пионер”, для школы и детского сада в жилом квартале “Life-Ботанический сад” было решено найти международного оператора. Был проведен тендер, учитывалась информация о том, сколько лет оператор присутствует на рынке, его репутация, стоимость услуг, количество учащихся, какие результаты они показывают. Основным критерием отбора стала возможность обучения детей по программе международного бакалавриата (IB). В результате была выбрана молодая, но уже успешная международная сеть школ Brookes Education Group: на момент переговоров в семье Brookes были открыты пять филиалов в Великобритании, Канаде и Южной Корее.
Впрочем, “коммерческий” путь довольно тернист. “На рынке частного образования не так много игроков, заинтересованных работать с застройщиком на этапе котлована. Горизонт такого взаимодействия составляет от двух до четырех лет. После чего возможна продажа объекта оператору либо сдача в аренду. Для большинства коммерческих операторов второй вариант наиболее доступен, – комментирует Сергей Ковров (“НДВ-Супермаркет недвижимости”). – Не хватает единого ресурса, который собирал бы в одном месте информацию обо всех планируемых и строящихся объектах образовательной инфраструктуры, а также помогал бы операторам состыковаться и взаимодействовать с застройщиком”.
А теперь посмотрим, что же застройщики предлагают семейным покупателям. Редакция IRN.RU попросила экспертов привести примеры новостроек вблизи хороших школ или со школами, которые девелоперы возводят в рамках своих проектов.
Обзор новостроек: “старая” Москва
Новый квартал бизнес-премиум класса “AFI Park Воронцовский” находится в Обручевском районе. В непосредственной близости – четыре детских сада и пять школ, среди которых гимназия №1514 (традиционно высокие места в рейтингах), а также Центр образования №1311 “Тхия”. Минимальная цена квартиры – 9,4 млн руб. Как замечает директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, порядка 17% от общего спроса приходится на инвесторов, при этом более 30% инвесторов называют в TOP-3 главных факторов выбора комплекса “просветительское” окружение. Они уверены, что благодаря большому количеству вузов и престижных школ квартиры в квартале будут пользоваться особой популярностью у семейных арендаторов. Наценка к ежемесячной арендной ставке при этом может составить 7-8% по сравнению с предложениями в аналогичных проектах.
Жилой комплекс бизнес-класса “Настоящее” строится в Раменках на Винницкой улице. Застройщик – компания “Центр-Инвест”. Цены на квартиры начинаются от 16,7 млн рублей. Рядом – государственная “Школа молодых политиков” № 1306. “Выпускники школы становятся учащимися престижных столичных и иностранных вузов. В СМИ регулярно выходит информация о различных достижениях учеников школы на различных конкурсах”, – комментирует Роман Родионцев (Est-a-Tet).
Государственная “Шуваловская школа” № 1448 расположена в 2 км (6 мин на автомобиле) от высотного жилого комплекса бизнес-класса “Небо”. Девелопер – Capital Group. Комплекс уже построен и сдан, его адрес – Мичуринский проспект, 56. Квартиры стоят от 19,3 млн руб.
ЖК бизнес-класса “Тренд” от Magnum Development в Щукино может похвастаться изобилием учебных заведений – и частных, и государственных. По данным НДВ, средняя стоимость “квадрата” в ЖК – 374, 6 руб. Буквально в шаге от комплекса – государственная “рейтинговая” “Курчатовская школа” и “Ювенес” – русско-английская частная школа, объединяющая дошкольную, начальную и основную подготовки. А в 15 минутах ходьбы – немецкая школа № 1212 с дошкольным отделением, международная школа “Интеграция XXI век” и одна из лучших школ в районе № 1874 с дошкольным отделением.
Два проекта ГК “Кортрос” – ЖК Bauman House (от 17 млн руб., сдается в этом году) и ЖК Headliner (от 12,2 млн руб., недавно стартовали продажи последнего 5-го корпуса ) – возводятся в ЦАО Москвы, где сосредоточена четверть рейтинговых школ столицы. Жители ЖК Headliner “прикреплены” к Романовской школе, которая помимо качества образования известна уникальным музеем пионера цветной фотографии Сергея Прокудина-Горского, ставшего популярным после фильма Леонида Парфенова “Цвет нации”. Рядом еще с одним проектом компании – iLove (от 13,7 млн руб.) в Останкинском районе находится гимназия Российского университета транспорта. Это структурное подразделение РУТ (МИИТ), и школьники могут использовать ресурсы университета.
В рамках перспективного проекта ГК “Кортрос” – ЖК “Северный речной порт” в Головинском районе (продажи в нем еще не открыты) – предусмотрено строительство школы, а сейчас в пешей доступности от проекта есть Кембриджская международная школа и сразу несколько муниципальных.
<…>
https://www.irn.ru/articles/41433.html

К началу
Карта сайта
8 800 770 74 47
Бесплатно по России
RU
EN CN
Мой регион:
Москва
Москва
Санкт-Петербург
Пермь
Екатеринбург
8 800 770 74 47
Бесплатно по России
8 495 933 99 31
Москва
8 812 380 84 57
Санкт-Петербург
8 343 231 18 30
Екатеринбург
8 342 215 57 75
Пермь
Связаться с нами
Горячая линия