Инвестиции в недвижимость

Любая, даже самая скромная по рыночным меркам недвижимость – это весьма капиталоемкий объект владения, а потому каждая покупка недвижимого имущества может рассматриваться как инвестиция. Выгодная или не очень.

Особенность недвижимости как предмета инвестиций в том, что само по себе владение ей приносит хозяину пассивный доход. Ведь за исключением острых кризисных ситуаций, обрушивающих рынок недвижимости на 2-3 года, в нормальном состоянии рынка квартиры, дома и коммерческие площади имеют тенденцию постоянно повышаться в цене.

Таким образом, даже семья, купившая, например, квартиру для собственного проживания с привлечением материнского капитала, может считаться инвестором. Особенно если квартира покупается в новостройке или доме с невысокой степенью износа, в хорошем районе. Впоследствии средства, вырученные при ее возможной перепродаже, перекроют затраты даже с учетом инфляции. Поэтому справедливо и обратное утверждение: даже покупая квартиру для себя (своих родных, родителей, детей), следует мыслить как инвестор и рассматривать покупку не как решение насущного «квартирного вопроса», а как вложение в недвижимость. В таком случае правовая и экономическая грамотность, понимание конъюнктуры рынка оказываются полезны всем, кто в том или ином качестве выходит на этот рынок.

Виды инвестиций в недвижимость и будущие доходы от них

Прямые инвестиции

Если же мы говорим об инвестировании в недвижимость как о целенаправленном источнике получения дохода или способе сохранения средств, важно понимать с чего начать. Существуют три ключевых направления в сделках с недвижимостью:

жилье
бизнес-недвижимость
земля

Покупка, сдача в аренду и управление каждым из этих видов активов имеет свои особенности. Но все они относятся к прямым способам инвестиций в недвижимость.

Косвенные инвестиции

Есть и косвенные – когда вы покупаете ценные бумаги компаний, специализирующихся на сделках с недвижимостью, строительстве и развитии территорий.

Так, Группа компаний КОРТРОС успешно разместила уже два выпуска корпоративных облигаций, дающих инвесторам удобный, прозрачный и доходный инструмент вложения средств. При благоприятных условиях планируется выход и на публичный рынок еврооблигаций.

Еще один инструмент – это участие в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), предполагающих коллективные инвестиции в строящееся жилье или торгово-офисные помещения с последующим получением дохода от их продаж.

Различия стартового капитала для прямых и косвенных инвестиций в недвижимость Преимущество подобных – непрямых – способов инвестирования в том, что они возможны и при относительно небольшом первоначальном капитале. Номинал одной облигации может быть от 1000 рублей. Акции застройщиков также в среднем стоят в диапазоне от 300 до 900 рублей. Доходность по облигациям строительных компаний обычно выше, чем по банковским депозитам. Она варьируется от 9% до 16%. Но при этом больше подвержена рыночным колебаниям и рискам. В целом она ниже, чем доходность при прямом инвестировании, если вы не являетесь активным игроком финансового рынка и не зарабатываете на покупке-продаже финансовых активов.

Стоимость квартир на рынке новостроек на первоначальном этапе строительства может начинаться от 800 тысяч рублей в зависимости от региона. Доход при последующей продаже объекта составляет 15-20%. В сегменте высоколиквидного жилья (новостройки бизнес-класса в центральных районах крупных городов, которые, в частности, предлагает ГК КОРТРОС), первоначальные инвестиции начинаются от 1 200 000 рублей. При этом за время возведения объекта его рыночная стоимость может возрасти на 30-40%.

Впрочем, когда речь идет об ограниченном стартовом капитале, прямые инвестиции в недвижимость также возможны. Так, например, интересным способом вложения может стать покупка небольшого офиса или отдела в торговом центре, гаража или выделенного места на закрытом паркинге. Во всех случаях средняя стоимость покупки начинается от 400-500 тысяч рублей хотя, конечно, цены могут значительно различаться в зависимости от региона, параметров строения, расположения относительно центра города или поселка и т.д. Как это ни странно, ликвидность капитального гаража может превышать ликвидность квартиры: продать его по более высокой цене можно будет быстрее, а прибыль от аренды в перерасчете на вложенные инвестиции будет выше.

Как увеличить прибыль от инвестиций в недвижимость

В любом случае инвестирование в недвижимость становится еще более прибыльным, если приобретенные жилые и коммерческие объекты сдаются в аренду. Арендные ставки на съемные квартиры позволяют компенсировать временное падение рыночной стоимости жилья, поскольку при любой конъюнктуре колеблются незначительно. Ставки по коммерческим площадям в большей степени зависят от текущей экономической ситуации. Но зато они позволяют постоянно развивать и увеличивать активы даже при сравнительно небольшом финансовом обороте. В случае с приобретением квартир размер «шага» намного больше. Дальнейшее увеличение доходов от приобретенной недвижимости определяется уже выбранной моделью управления:

это долгосрочная или посуточная аренда (в случае с жильем)
сдача коммерческих площадей через управляющую компанию, с непосредственным управлением или использование их для собственных бизнес-проектов

С чего начать перед вложением инвестиций

Итак, какими же должны быть первые шаги начинающего инвестора в недвижимость?

Во-первых, нужно определиться с формой инвестиций: будет ли это вложение в строительство, в покупку готового объекта (его части) или в акции и облигации компаний, работающих на строительном рынке
Во-втором случае имеет смысл изучить текущие котировки, динамику доходности ценных бумаг за последние месяцы, а еще лучше – обратиться за консультацией в ГК КОРТРОС, имеющей большой опыт управления заемными средствами инвесторов и вкладывающей их в надежные проекты с государственным участием

В случае прямых инвестиций следует определиться с их сферой: будет ли это рынок жилья, торговые, офисные или складские помещения, земельные участки. Готовые или строящиеся объекты? Покупается ли объект для последующей перепродажи или для оперативного управления? Будут ли привлекаться для этих целей брокеры и сторонние операторы? Ну и конечно, со всей тщательностью необходимо подойти к выбору объекта инвестиций. Нужно понимать насколько надежен застройщик, проверить наличие всех необходимых документов по проекту и банковских гарантий ваших инвестиций. В этом отношении безопасным, прозрачным и выгодным способом инвестирования является участие в реализации девелоперских проектов совместно с ГК КОРТРОС, которая более 10 лет осуществляет крупномасштабные строительные проекты в разных регионах России и является одной из наиболее успешных и быстрорастущих строительных компаний страны.