Способы инвестирования в недвижимость

Каждый, кто когда-либо задумывался о сохранении денежных средств или об их существенном приращении, непременно обращал внимание на рынок недвижимости. Как на один из самых стабильных, прибыльных и наименее рискованных.

Для инвестора-новичка бизнес-комбинация выглядит просто: купить квартиру (как вариант – вложиться на этапе строительства) и потом сдавать ее в аренду. Тем не менее способы инвестирования в недвижимость могут быть совершенно разными в зависимости от того, какой выбран вид объектов, вид управления и получения прибыли. Соответственно, и доходность у них различается существенно. Предлагаем рассмотреть основные стратегии поведения на рынке недвижимости, чтобы понять, какая из них больше подходит лично вам.

Ценные бумаги

Для начала стоит определиться, кто именно распоряжается вашими капиталовложениями. Если речь идет о сохранении некоторого количества денег с учетом инфляции или о получении небольшого, но стабильного дохода, то проще и удобнее не связываться самому с покупкой долей, квадратных метров, целых объектов, а доверить инвестирование надежному девелоперу с развитым пакетом инвестиционных программ. Для таких консервативных партнеров и клиентов Группа компаний КОРТРОС предлагает два весьма популярных и хорошо зарекомендовавших себя инструмента – облигационные займы и участие в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗИПФ). Подробнее о них можно прочитать в отдельных статьях на нашем сайте. Здесь же кратко поясним.

Покупая облигации застройщика, вы, иными словами, ссужаете его деньгами на период реализации проекта – то есть на некий фиксированный срок. Погашение этого долга осуществляется либо регулярными выплатами процента с дохода (купонные облигации), либо по окончании срока обращения ценной бумаги, рыночная цена которой ниже номинала погашения (дисконтные облигации). Участие в ЗИПФ предполагает передачу своих средств в доверенное управление, при котором они вкладываются в различные инвестиционные проекты, и получение процента от прибыли. Эти способы оптимальны в том случае, если вас интересует получение доходности от девелоперских проектов при минимальном вашем участии или же если вы в принципе зарабатываете на фондовом рынке. Обычно ценные бумаги строительных компаний становятся частью инвестиционного портфеля.

Земля

Другая стратегия связана с непосредственным вложением денег в конкретные объекты и получением прямой выгоды от их реализации. Известно, что вкладывать можно в покупку жилья, коммерческих площадей и земельных участков. Земля до недавнего времени была одним из самых высоколиквидных активов. Некоторые участки перепродавались под индивидуальное жилищное строительство на сотни процентов дороже, чем стоимость первоначальной покупки. Сейчас, когда взрывной рост рынка загородной недвижимости приостановился, выгодное вложение средств в землю требует тонкого понимания конъюнктуры и проектного подхода. То есть, покупая земельный участок, вы должны четко представлять перспективы развития этой территории на ближайшие лет десять: будут ли там прокладываться дополнительные коммуникации, какие и за чей счет, будут ли строиться дороги, будет ли меняться административный статус? Так, приобретение земли в пригородных поселках, которые в ближайшие несколько лет могут войти в состав мегаполиса, – очень грамотный шаг, поскольку тогда земля станет городской, появится возможностью оформлять на ней городскую регистрацию по месту жительства, а это значительно повысит ее рыночную стоимость.

Если же земля покупается в непосредственной близости от моногорода или поселка, привязанных к одному градообразующему предприятию, надо понимать, что жизнь этого населенного пункта, а значит, качество всей его социальной инфраструктуры зависит от экономического положения данного производства. Без четкого представления об инфраструктурном будущем конкретного места можно приобрести заведомо неликвидный, убыточный актив. Ведь сегодня конкуренция на рынке коттеджных поселков крайне высока, и каждый девелопер прилагает усилия для повышения рыночной привлекательности именно своей территории.

Бизнес-площади

Два других вида актива – квартиры (дома) и бизнес-площади – безусловно, тоже предполагают глубокое понимание конъюнктуры, и их ликвидность зависит от многих факторов. Но если в случае с землей мы говорим о покупке только с целью последующей перепродажи (начиная строить на земле, инвестор становится девелопером), то объекты жилой и коммерческой недвижимости предполагают два способа инвестирования и получения дохода. Первый – долевое участие на ранних этапах строительства с последующей продажей сданного в эксплуатацию объекта по значительно более высокой цене. Он предполагает определенную налоговую нагрузку, которая, как правило, с лихвой окупается за счет прибыли с продаж. Второй – сдача приобретенного актива в аренду. В случае с коммерческими площадями ГК КОРТРОС предлагает реализацию обоих вариантов.

В проектах комплексного освоения территории, которые ГК КОРТРОС успешно развивает на протяжении последних лет в разных регионах России, возводится большой объем офисных и торговых помещений, позволяющих создать для будущих жильцов этих микрорайонов необходимый уровень социально-экономической инфраструктуры. Вы можете инвестировать в их покупку на ранних стадиях реализации проекта и к моменту завершения строительства получить весьма ликвидный актив для продажи. Оставляя эту собственность за собой, вы можете непосредственно заниматься сдачей площадей в аренду. В таком случае вам придется самостоятельно обеспечивать их ремонт и текущее обслуживание или передать их в управление внешнему оператору. Это несколько сократит ваш доход, но высвободит время и средства для других проектов.

Жилье

Один из самых устойчивых и высоколиквидных активов – это квартиры. Особенно, квартиры в новостройках, в жилых комплексах, которые еще на этапе проектирования создаются как целостное, эргономичное, комфортное для жизни пространство. Будете ли вы продавать купленную вами квартиру (или квартиры) и зарабатывать на разнице между ценой на нулевом цикле и на этапе сдачи дома, будете ли самостоятельно или с помощью брокеров сдавать свои квадратные метры в аренду важно понимать: на величину будущего дохода влияют не только параметры самого дома, но и вся окружающая среда.

Жилые комплексы от ГК КОРТРОС являются хорошо зарекомендовавшим себя активом по целому ряду факторов. Во-первых, прибыльность прямых инвестиций в покупку квартир, декларируемая на уровне 25%. Во-вторых, использование современных энергосберегающих технологий в строительстве, удачные архитектурные решения как в планировке кварталов, экстерьере зданий, так и в интерьерах общедомовых пространств. Это рациональное использование окружающего ландшафта для создания комфортных рекреационных зон (парки, скверы, набережные). Это ответственное отношение к возведению необходимых социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник и торговых центров. Иными словами, инвестиции в недвижимость от ГК КОРТРОС – это инвестиции в новое качество жизни горожан и в развитие городского пространства. И именно этот разумный и амбициозный подход делает подобные вложения по-настоящему высоколиквидными.